נסח טאבו מכיל נתונים רישומיים ומהווה למעשה את תעודת הזהות של הנכס שלכם. לאחרונה, שונה תוואי הטופס של הנסח ומצורפת בזאת דוגמא של נסח טאבו, ע"פ התוואי החדש, עם הסברים. רצוי לצפות בנסח טאבו לדוגמא המצורף ובהסברים בגופו במקביל לקריאת מאמר זה.
סוגים שונים של נסח טאבו :
- נסח היסטורי – מכיל את הנתונים ההיסטוריים של בעלי הזכויות בנכס.
- נסח רגיל (ספציפי) – מכיל את כלל המידע עבור תת חלקה מסוימת בנכס (לדוגמא: דירה אחת בבניין).
- נסח מרוכז (פנקס הבתים המשותפים) – מכיל פירוט קצר על כל אחת מתתי החלקות בנכס (לדוגמא: כל הדירות בבניין מגורים).
- נסח חלקי – מכיל מידע חלקי על נכס אשר יש בו בעלי זכויות רבים.
מונחים נפוצים של נסח הטאבו
- צו רישום בית משותף – זהו אמצעי לחלוקת מבנה ליחידות דיור. כיום חלה חובה לרשום מבנים חדשים המכילים יותר מ-2 יחידות דיור כבית משותף. במידה ודיירים או יזם מעוניינים לעשות שינויים בצו זה, ניתן להיעזר בהנחיות לגבי אופן ביצוע השינויים באתר הממשלתי וכן מצוי באתר זה גם טופס לדוג': index.justice.gov.il
- הערת אזהרה בנסח טאבו – זהו רישום במרשם המקרקעין בדבר התחייבות בכתב של בעל הזכות במקרקעין הרלוונטיים לעשות (או להימנע מלעשות) בהם עסקה. מטרתה להזהיר את המתעניינים בנכס בדבר התחייבותו של בעל הזכות במקרקעין באמצעות עיון
בפנקסים הפתוחים לציבור וכן, למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם קונה מסוים לעשות עסקה סותרת עם צד ג' בקשר לאותם מקרקעין ללא הסכמתו או ידיעתו של הקונה הראשון.כך לדוגמא, ע"פ סעיף 126 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, ניתן לרשום הערה בדבר התחייבות לרכישת הזכויות לטובת הרוכש. בפועל על גבי נסח הטאבו, מתחת לזכויותיו של בעל הנכס, תרשם הכותרת: "הערת אזהרה" ולעיתים, תוך ציון שמו של המוטב (לדוגמא: הרוכש). כמו כן, ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת בנק ו/או גורמים נוספים. כפי שהוסבר, משמעותה העיקרית של הערת אזהרה היא היכולת של רוכש פוטנציאלי לוודא כי הנכס לא נמכר כבר לגורם אחר והאחריות לבדיקה זו מוטלת על הרוכש.
- חכירה – מונח נפוץ בנסחי טאבו. המנוח מתאר זכות בנכס מסוג שכירות אך לטווח ארוך (לעיתים עם התחדשות אוטומטית תמורת סכומים נמוכים ביחס לשווי הזכות). יש לבדוק את תנאי החכירה ע"פ שטר החכירה טרם הרכישה (לרב, באמצעות פנייה לרשות מקרקעי ישראל – הכל בהתאם לבעלים הרשום).
דוגמאות לנתונים אשר ניתן להפיק מנסח הטאבו
- מיקום מדויק
- הפנקס בו רשום – בתים משותפים או פנקס השטרות
- שטח
- הצמדות לתתי חלקות (לדוג': הצמדת הגג לדירה מסוימת / מעלית / גינה)
- חלק בשטח המשותף
- סוג הזכות בנכס (בעלות / חכירה / שכירות)
- עיקולים ומשכנתאות
- הערות משפטיות (לדוג': הערת אזהרה / זיקת הנאה / חריגת בניה) וכן, ירושה הפקעה, זכויות נוספות או כל נושא אחר שנוגע למצב המשפטי של הנכס.
כאשר אנו משווים את עלות הרכישה של נסח טאבו אל מסת האינפורמציה המתקבלת ממנו, אנו למדים כי משתלם מאוד להתחיל תהליך ניתוח נכס בכלל וניתוח משפטי בפרט, בהזמנת נסח טאבו.
הזמנת נסח טאבו – כל הדרכים
- לשכת רישום המקרקעין – לשכות הרישום מחזיקות מאגר ממוחשב של נסחים אלו וניתן להגיע פיזית ללשכה ולבקש לראות נסח של גוש וחלקה ספציפיים. כמו כן, נקיטת פעולה זו תאפשר לכם גם לבקש (בתוספת תשלום) חתימת הרשות על גבי הנסח עצמו כך שיהיה קביל להליך שיפוטי.
- הזמנה מאתר רשות הדואר.
- אתר טאבו ישיר (ממנו ניתן גם להזמין נסח טאבו חתום).
- אתר משרד המשפטים.
מעבר לאמור לעיל, ישנם סוגים רבים נוספים של הערות וכן מונחים רבים אשר אנו עלולים להיתקל בהם בעת קריאת נסח טאבו. לכן, מומלץ להיוועץ עם עו"ד לגבי כל חוסר וודאות בעניין.
למען הסר ספק אציין כי מבחינה משפטית אין די בנסח טאבו לצורך רכישת נכס שכן רצוי לבצע בדיקות נוספות כגון בדיקת הערות בוועדה המקומית לתכנון ובניה, בדיקת אי קיומן של חריגות בניה, בדיקות פיזיות בנכס וכו'.
לסיום, אני ממליץ לכל רוכש דירה פוטנציאלי לרכוש נסח טאבו נוסף ביום רכישת הנכס וכן מיד לאחר רישום הערת אזהרה על שמו, כדי לוודא שלא הושמטו/התווספו שינויים לרישום הזכויות בנכס.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
