נהוג להסתכל על עסקת תמ"א 38 כאל "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי), היזם ישלם גם עבור חבויות המס של הדייר כתוצאה מההטבות אותן מקבל במסגרת פרויקט תמא 38.
כתוצאה מההנחה הזו מתרחשים המון תהליכים ומתקבלות החלטות ברמה התכנונית המשפיעות על התמורה הישירה של הדיירים, וזאת כדי להקטין חשיפת המס ליזם וליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט.
במאמר הנ"ל נדון במספר סוגיות מהותיות במיסוי פינוי בינוי ובמיסוי תמא 38 בהם אנו נתקלים מדי יום.
לפני שנתחיל נבצע הבחנה ברורה בין עסקאות פינוי בינוי לבין תמ"א 38 2 שהיא למעשה פינוי בינוי מכוח התמא 38. שתי העסקאות שונות לחלוטין, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרוקיט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין). בעסקת פינוי בינוי לא מעניין את היזם שנת קבלת היתר המקור, ואין חשיבות לבדיקת זכויות מכוח תב"ע או תמ"א 38, כי הרי יוצרים זכויות "יש מעין" בהליך שינוי תב"ע נקודתית.
מס שבח בפינוי בינוי:
סוגיית הפטור ממס שבח בעסקאות פינוי ובינוי מצויה בפרק חמישי – 4 (להבדיל מהפטור בתמ"א 38 עליו מדובר בפרק חמישי – 5(.
בתחילה קבע החוק כי יתקבל פטור מלא ממס במידה וקיבלו הדיירים תמורה העונה לאחת משלושת החלופות הבאות:
- תתקבל דירה של עד 120 מ"ר.
- תתקבל דירה בשווי של עד 150% משווי דירתו הנוכחית ללא זכויות הבניה. (הסעיף הזה הווה בעיה והתגלה כלא רלוונטי מכיוון שלא היתה יכולת לתמחר דירה שעוד רגע הולכת להיהרס ולכן פנו כולם לחלופה של 120מ"ר.
- ב2012 תוקן חוק מיסוי מקרקעין ונקבע בו חלופה יותר ריאלית, הפוטרת את הדייר מתשלום מס שבח בעסקת פינוי בינוי וזאת במידה וקיבל דירה בשטח של עד 150% משטח דירתו הישנה (מוגבל עד 200מ"ר).
עבור כל מטר שיתקבל אצל הדייר ובגינו לא התקבל פטור ישלם היזם מס מהשווי הבנוי, הוצאה כבדה מנשוא עבור היזם, ולכן יזמים עושים כל שביכולתם כדי לא לחרוג מהפטור הניתן לדיירים במסגרת פינוי בינוי.
יתרון נוסף הנועד להמריץ עסקאות פינוי בינוי הוא היכולת לפצות דיירים במזומן להבדיל מעסקאות מכוח תמ"א 38 שם היזם יחויב במס עבור כל שקל פיצוי אשר סיפק לדייר ולכן האופציה פחות שימושית, ולכן נאלצים יזמים לפצות דיירים בשירותי בניה, או שירותים נוספים אותם יכולים לנכות כהוצאות מוכרות.
לצורך הדוגמא במידה והתקרה הפטורה בפרויקט פינוי בינוי מסוים הנה 150 מ"ר והיזם נתקל בדייר מבוגר שלא מוצא עניין בדירה כה גדולה, יש ביכולתו להעמיס הוצאות כרוכות + מזומן, ובכך להעניק לדייר למשל 120 מ"ר + X ₪ פיצוי. בכך מתאפשרת גמישות גבוה להבדיל מפרויקט תמ"א 38.
מס רכישה בפינוי בינוי:
בעסקת פינוי בינוי להבדיל מעסקת תמ"א 38 (שהיא למעשה עסקת קומבינציה) המכר הוא מכר מלא, ומכיוון שיש לנו מכר מלא נקבע בפרק חמישי-4 כי בעסקאות פינוי ובינוי יינתן פטור מלא ממס רכישה עבור הדירות שיבנו לדיירים.
ישנם שני מסלולים מקובלים להכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי, לכל אחד השלכות מס שונות:
- "מסלול מיסוי" – כאשר יש למעלה מ-24 יחידות והיזם מעוניין להתחיל בהליכי תכנון לשם הכרזה, עליו לגשת לועדה הבין-משרדית של משרד השיכון והבינוי, לרוב לא ינתן פטור מהיטל השבחה.
- "מסלול תכנון" – כאשר העיריה הכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.
קיבלתי דירה חדשה במסגרת תמ"א 38 1 – כמה עלי לשלם?
סוגייה מאוד מעניינת שאנו נתקלים בה לא מעט לאחרונה. דיירים בעלי גג צמוד, בפרויקטים רחבי ידיים מבקשים פיצוי הולם שלרוב מגיע עד לכדי דירה חדשה. האם על הדייר לשלם מיסים?
אם הדייר מבקש את דירת הגג והתקציב מאפשר זאת , עמדתה של רשות המס עד לא מכבר הייתה כי בעסקה זו לא יינתן פטור, מכיוון שבתמ"א 1 ניתן לתת עד 25 מ"ר פטור, וכאן נותן היזם דירה חדשה.
אם אין פטור רואה רשות המס לנגד עיניה עסקת חליפין, והמשמעות היא שהדייר למעשה מוכר לקבלן את הדירה שלו (למשל 2.5 מש"ח), וקונה דירה חדשה ששוויה לצורך הדוג' 3.5 מש"ח, את מס הרכישה היזם ישלם כנגזרת של מחיר הדירה החדשה. הדייר ישלם גם הוא עבור מחיר הדירה החדשה ובכך נאלץ היה היזם לשלם מס רכישה עבור 7 מש"ח, תשלום כה כבד שטרפד המון עסקאות תמ"א 38 1.
אם לא די בכך, על הדייר המוכר תחול חבות במס שבח, כאשר ניתן יהיה לנכות 2.5 מש"ח עבור שירותי בניה ועל 1M יאלץ היזם לשלם מס שבח.
עקב ריבוי המיסים בעסקאות מעין אלו, ראינו מספר שנים פרויקטים של תמא38 שלא יוצאים לפועל ואף נתקעים בשלבים מתקדמים כאשר היזם מבין את היקף ההוצאה.
לאחר פניה שנעשתה לרשויות המס, הצליחו להחיל את הפטור מכוח תמ"א 38 2 , על סיטואציות מעין אלו, ובהחלטת מיסוי 5285/13 נקבע כי במידה ויספק היזם אישור מהנדס המוכיח כי חייבים להרוס את דירת הגג במלואה כדי לקיים את הפרויקט, יאושר פטור של תמ"א 2.
הבשורה מבחינה פרקטית היא שאין פעמיים מס רכישה, אלא רק על מחיר זכויות הבניה הנמכרות ולא על מלוא מחיר הדירה. הקבלן מתחייב במס רכישה רק עבור הזכויות שמכר לו המוכר ז"א לא עבור מלוא מחיר המכירה, ומס שבח פטור לגמרי מכוח הפטור של תמ"א 38/2. בכך למעשה נפרץ הסכר ובניינים רבים נוספים נכנסו למעגל הכדאיות.
לדעתנו יש עוד המון מה לעשות מבחינה חקיקתית כדי לאפשר לפרויקטים רבים נוספים למצוא את דרכם ולהשתדרג במסגרת מגמת ההתחדשות העירונית אשר הופכת לחלק מרכזי בחייהם של תושבי מדינת ישראל.
