מימון תמ"א 38 – אפשרויות, סיכונים, עלויות

שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק "מימון תמ"א 38" דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים מימוניים. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ"א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ"א 38 וסה"כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ"א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר

החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה"כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ"א 38 בשלב טרום היתר:

מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

1. הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות :
   א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
   ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב').

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח"ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש"ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר.

התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :

• עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
• תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
• קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).

 שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:

מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:

היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות:

1. תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
2. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
3. השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:

1. משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:

1. משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט.
2. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
3. משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).

המאמר נכתב ע"י דניאל הר כסף –מומחה למימון פרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית.

נשמח לענות על כל שאלה בתחום מימון תמ"א 38. לתגובות מטה.