מאמרים מקצועיים

במסגרת בחירת יזם להובלת פרויקט פינוי בינוי הינכם נדרשים לנהל התמחרות על מנת למקסם את התמורה הניתנת לכם. מבין הסוגיות שיבחנו, עולה השאלה כיצד נבחנת האיתנות הפיננסית של היזם – איזה מידע עלינו לחפש, אילו שאלות עלינו לשאול, וכיצד להצליב את כל המידע לצורך גיבוש תמונת מצב פיננסית שתביא אותנו לחוף מבטחים.

מדוע חשוב להבין את המצב הפיננסי של היזם בפרויקט התחדשות עירונית

בענף התחדשות עירונית בישראל פועלות, נכון להיום למעלה מ- 1,400 חברות. על פי נתוני דן אנד ברדסטריט כ- 35% מהחברות הפעילות בתחום התחדשות עירונית נמצאות בסיכון גבוה, בשנת 2020 כ-350 חברות פעילות בתחום הגיעו לכשל פיננסי, וכ-250 חברות נוספות הפעילות בתחום נמצאות ברמת סיכון גבוהה.

מעבר לשקט הנפשי והביטחון ש"בחרנו נכון", עצם ביצוע בדיקת הנאותות הפיננסית, יש בכוחה לספק רוח גבית להחתמת בעלי הדירות, הקניית תחושת שקיפות בקרב כל בעלי הדירות והגעה לרוב הדרוש לקידום הפרויקט.

בהמשך המאמר נרחיב אודות חשיבות בדיקת הנאותות הפיננסית אותה עליכם לבצע בבואכם לבחור יזם לקידום וביצוע פרויקט פינוי בינוי.

כבר לא צריך לרכוש קרקע:

אם ביזמות המסורתית נהוג "להשכיב כסף", הרי שבתחום התחדשות העירונית כל שעל היזם לעשות הוא לחתום על עסקת פינוי בינוי, גם בעיני רשויות המס יום העסקה הוא הגעה לרוב הדרוש עפ"י חוק. בעבר, כדי לקדם פרויקט הכולל מאות יחידות דיור היה צורך ביזם עם כיסים עמוקים, וכיום תנאי הסף כמעט ולא קיימים, הפיתוי גדול מאין כמוהו, יזמים המצליחים לשווק את עצמם הופכים למגה סטארים ומחתימים עשרות של מתחמים ופרויקטים, וזאת עוד לפני שסיימו פרויקט אחד (לעתים אף לפני שהתחילו לבצע פרויקט אחד).

העיוות המתואר כאן, גרם בעשור האחרון ליזמים רבים אשר פעלו בתחום ההתחדשות העירונית לפשוט רגל, ולהותיר מאחוריהם נזקים כבדים. מעבר למקרים המתוקשרים, עליהם ודאי שמעתם, ישנם עוד רבים וטובים שנכנסים להליכי חדלות פירעון , מוגבלויות בבנקים וזה רק קצה הקרחון. כל עוד תנאי הסף כה נמוכים – סביר להניח שמקרים אלו ילכו ויתעצמו.

הליווי הבנקאי אינו חזות הכל:

ה"ליווי הפיננסי הסגור" הוא אותו בנק אשר יזרים את החוב הבכיר ויפקח על התקדמות הפרויקט (לחץ כאן לקריאה נוספת אודות חשיבות הפיקוח והליווי הפיננסי).

לא בכדי הפך הליווי הבנקאי מעין "חותמת איכות" – עורכי דין המייצגים בעלי דירות תולים את כל תקוותיהם באותה התחייבות חוזית של היזם לליווי בנקאי – וכאן מפספסים את מהות הבדיקה הפיננסית.

הליווי הבנקאי הנו תנאי מתלה בכל פרויקט פינוי בינוי והנו הכרחי ביותר לקיום הפרויקט. למרות זאת, לא נוכל לתלות את הצלחת הפרויקט בהשגת ליווי פיננסי אשר עתיד להתקבל בעוד מספר שנים, עם קבלת היתר הבניה המיוחל.

נשאלת השאלה האם היזם יוכל לקדם את הפרויקט ולהשקיע את מיליוני השקלים הנדרשים לקידום התב"ע בצורה יעילה ורציפה, מבלי להתעכב באמצע ולחפש שותף או קרן חיצונית שתעמיס על תקציב הפרויקט ורק תרחיק את היזם מהשגת פרויקט רווחי דיו על מנת להשיג את הליווי הבנקאי?

ואילו הגיע היזם לשלב הליווי הפיננסי בסמוך לקבלת ההיתר – האם כעת יוכל להזרים מיליונים רבים בתור הון עצמי? או שמא גם הפעם יידרש להשלמת הון?? (הלוואת מזנין), הכנסת שותף פיננסי, או אולי בכלל למכור את הפרויקט בדרך ליזם אחר?

אלו רק חלק מהשיקולים וההשפעות הנגזרות מאיתנות פיננסית ושיקולים תזרימיים אשר יזמים (גדולים כקטנים) חווים באופן יום יומי. בעלי הדירות והיועצים השונים אינם חשופים לשיקולים אלו.

מרגע שנחתם הסכם פינוי בינוי מול היזם, כל שנותר הוא לבקר אחר קיום אבני הדרך הראשיות, ולקוות שעשינו את הבחירה הנכונה – מכאן חשיבותה העצומה של בדיקת הנאותות הפיננסית של יזמי התחדשות עירונית.

איזה יזם מתאים לפרויקט שלנו?

אחת השאלות העקרוניות והנפוצות – האם נעדיף יזם גדול בעל ניסיון מוכח ?

לדעתנו, ישנו סף מינימאלי של ניסיון יכולות ומשאבים. למרות זאת, יש לשים את כובד המשקל על נכונות היזם ומידת הרלוונטיות שלו לפרויקט.

ישנם "יזמים גדולים" הנמצאים בסיכון, אין הגדרה זו פוטרת את בעלי הדירות מבחינת האספקט הפיננסי, גם בשנה האחרונה נתקלנו במספר חברות ענק שהסתבכו על רקע תזרימי.

מספר שיקולים נוספים עשויים להטות את הכף לטובת יזם בעל מידות קטנות יותר- למשל, החברות הגדולות מסועפות וכבדות, בצד התכנון ישנה פחות גמישות מול הרשויות וקושי במציאת פתרונות, רוב המחלקות פנימיות ולכן נוטים יותר "לדגור על הפרויקט" ולמרוח את תהליך הרישוי (בפינוי בינוי מריחת זמן משמעותה מספר שנים נוספות של המתנה).

בנוסף, מבחינת מדיניות גיוס הפרויקטים ומידת הפיזור של היזם, גם בקרב היזמים המוכרים ישנם אלו שמדיניות גיוס הפרויקטים שלהם שמרנית ובוחנת, ויש כאלו "אגרסיביים" שלוקחים מכל הבא ליד (בתור בעלי דירות נעדיף יזם שקול ושמרן כמובן), נתון זה אינדיבידואלי, משתנה בהתאם לתקופה, הלך הרוח של הנהלת החברה ועוד. לכן צריך לבחון נקודתית לאותה עת.

אלו הבדיקות שיתנו לכם שקט:

גיבוש תמונת מצב פיננסית של יזם התחדשות עירונית מורכבת ממכלול שלם של בדיקות, חלקן דורשות התמקצעות והבנה עמוקה בתחום הפיננסים, אך רובן אינן דורשות ידע נרחב וגם בתור בעלי דירות לא מיומנים תוכלו להסיק מסקנות ראשוניות לאחר קבלת התייחסות היזם לסוגיות הבאות:

1. זהות היזם וניסיון – קבלת ח.פ חברת היזם – יש להבין מי החברה הערבה לעסקה (להבדיל מחברת פרויקט SPC שתקום בעתיד) שנת הקמה, מספר עובדים מוצהר סיווג קבלני יש/אין, אופרציה קבלנית, גורמים מקצועיים, מחלקות החברה (מיקור חוץ?), חברות בנות ואחיות וכיצד משפיעות על החברה היזמית, האם יש שותפים ומה תפקידם? ניסיון החברה, חוות דעת לקוחות, ועוד'.
2. דוחות כספיים – האם היזם מוכן לספק לאנשי המקצוע מטעם בעלי הדירות דו"חות כספיים מבוקרים ושאינם מבוקרים מהשנה האחרונה לצורך בחינה יסודית של היחסים הפיננסיים? 
3. צבר פרויקטים – כמות הפרויקטים בתכנון/רישוי/מו"מ משפטי אל מול כמות הפרויקטים בביצוע או שהסתיימו בשנים האחרונות – נתון חשוב אשר ביכולתו להצביע על מידת השמרנות והלך הרוח של החברה כפי שהסברנו מעלה.
4. הצהרת רו"ח חברה – קבלת הצהרת רו"ח המבקר של החברה – האם בשנתיים האחרונות היו הסדרי חובות עם רשות המיסים והאם היו פיגורים בתשלומים פנסיוניים של העובדים.
5. תביעות – האם הוגשו נגד החברה או בעלי מניותיה (ישרים או עקיפים עד לבעלים הפרטיים הסופיים) תביעות משפטיות ע"י רוכשי דירות או בעלי דירות ב-5 השנים האחרונות?
6. מורשה חתימה –  קבלת אישור עו"ד בעניין מורשי החתימה בחברה – במידה וסמנכ"ל הכספים הנו מורשה חתימה בחברה נראה זאת כאינדיקציה חיובית ולהפך.
7. המלצה מבנק – יש להוסיף מכתב הפניה/המלצה מהבנק המלווה את הפעילות השוטפת של החברה לרבות ליוויים פיננסיים שהסתיימו.
8. דוח דירוג ומידע עסקי – הפקת דוח מאחת מחברות המידע העסקי, הצלבה עם נתונים שקיבלנו והעמקה – בעיקר בחלק של מודיעין עסקי.

לקריאה נוספת : פינוי בינוי – כך תהפכו את הבניין שלכם לאטרקטיבי | מפקח בניה בפינוי בינוי – דמות מפתח או בובה על חוט.

על מי מוטלת החובה לבדוק את היזם

אם תשאלו את העוסקים בתחום מי אמון על בחינת איתנותו הפיננסית של יזם תקבלו תשובות חלוקות – יכולת גיבוש תמונת המצב הפיננסית כרוכה בחלקה בהבנה מקצועית בתחום הפיננסים ובסוף מדובר במסקנות אמורפיות שאינן חד משמעיות. הסיבות הנ"ל גורמות לבחינה הפיננסית "ליפול בין הכיסאות" ולעתים אין מי שייקח אחריות לבחון סוגיה זו, יותר מכך, ישנם עורכי דין המייצגים בעלי דירות אשר נרתעים מלעסוק בסוגיה מחשש שמא יצטרכו לשאת באחריות.

כך או אחרת, חשוב כי בעלי הדירות יקבלו תשובות ברורות, אשר יסייעו להם בקבלת ההחלטות, וראוי כי בעלי המקצוע המובילים את תהליך המו"מ וניהול המכרז יסייעו בידיהם של הדיירים בסוגיות אלו וכך יוכלו לקבל את הביטחון להתקדם ולקדם את העסקה.

בתור חברת פיקוח וניהול פרויקטים הפועלת עבור בעלי דירות, התנסינו בניהול של עשרות מכרזי פינוי בינוי ותמ"א 38 ברחבי הארץ, אנו שמחים לחלוק מהידע אותו צברנו וכמובן נשמח לסייע וללוות אתכם בכל שאלה, תפקיד מפקח הבניה מטעם בעלי הדירות הנו קריטי עבור הצלחת הפרויקט ויש להטמיעו כבר בשלב ההתמחרות ובחירת היזם. המפקח ממומן באופן בלעדי ע"י היזם ואינו כרוך בהוצאות או התחייבויות מצד בעלי הדירות. 

אם אתם בתהליך וטרם בחרתם מפקח, השאירו פרטיכם ונציגנו יחזרו אליכם בהקדם: לחץ כאן להשארת פרטים לצוות אפיקים.