בדיקת אפשרויות תכנון – זכויות בניה פינוי בינוי ותמ"א 38 הריסה ובניה
פרוייקט פינוי בינוי שונה מכל עסקת נדל"ן אחרת ומאופיין במורכבות וחוסר ודאות תכנונית. זכויות הבניה מוגדרות ע"י מספר רב של תוכניות וריבוי אילוצים סטטוטוריים ותכנוניים. על כן, ישנה חשיבות מכרעת לניתוח זכויות איכותי וממצה מצד היזם ומצד הדיירים על מנת להפיק תועלת מקסימאלית.
עבור בעלי דירות המצויים בשלב מכרז לבחירת יזם בפרויקט פינוי בינוי ישנה חשיבות מכרעת להבנת היקף הזכויות ואופן ניצולן במגרש, וזאת כדי למצות את שלב ניהול מכרז פינוי בינוי.
ניהול איכותי של מכרז פינוי בינוי יכלול הבנה של תמהיל הבינוי האפשרי וחלוקת התמורות – פניה לקבלת הצעות אשר תעשה ללא הבנת הזכויות עשויה להביא להצעות מגוונות ושונות זו מזו – דבר המשפיע באופן ישיר על איכות המכרז ותוצאותיו.
כדי לבצע ניתוח זכויות בפינוי בינוי לא די בלהיות אדריכל טוב אלא ישנו צורך בהתמחות בבחינת עסקאות פינוי בינוי, ניתוח תבע"י והיכרות עם מדיניות וצרכי העיריה המשתנה חדשות לבקרים.
בניתוח זכויות מכוח תמ"א 38 הריסה ובניה ישנו צורך בבחינת הזכויות הן מכוח התמא והן מכוח התב"ע הקיים ובכך לייצר קומפילציה של זכויות תוך העמדה שלהן על גבי המגרש ובדיקת עמידת הזכויות במגבלות התכנון (גובה, צפיפות, קווי בניין ועוד).
לצד בחינת הזכויות וכדי לקבל תמונה שלמה, ישנו צורך בבחינה כלכלית של הבינוי תוך שכלול משתנים נוספים כמו עלויות הביצוע השונות, ניתוח סביבת המכירים והגדרת תקציב, ומכאן יהיה ניתן להגיע למסקנות ברורות ולנהל מכרז בצורה איכותית ומקצועית. לקריאה נוספת בנושא – ניתוח כלכלי לפרויקט פינוי בינוי.
רוצים דו"ח ניתוח זכויות לפרויקט פינוי ובינוי שלכם?
דו"ח ניתוח זכויות מכיל את הפרקים הבאים:
- פרטי המגרש, הבניין וחישוב זכויות
- שטח מגרש
-
- קווי מגרש
- קווי בניין
- קונטור בניין
- תאור מספר קומות ויחידות
- זכויות לפי תב"ע
- הקלות למינהן
- זכויות לפי תמ"א 38
- צפיפות מותרת
- מדדים כמותיים מקובלים
- חישוב זכויות לצורך היטל השבחה
- פרוט קומות בבניין משודרג/חדש
- תמהיל דירות חדשות תוך פרוט:
- סוג יח"ד
- קומה
- כמות
- שטח עיקרי
- ממ"ד
- מרפסת
- חדר מדרגות
- מסתור כביסה
- חלוקת דירות אופציאונלית בין יזם לדיירים
- פרוט פתרונות חניה ושטחים נוספים (לובי, מחסנים וכו')
