סוגיות בעסקת קומבינציה

מה הייחודיות של עסקת קומבינציה? מתי כדאי לבצע או להימנע מעסקה כזו? וכיצד ניתן לקיימה תוך גידור הסיכונים הכרוכים בה?

עסקת קומבינציה היא עסקת מקרקעין לכל דבר, כאשר הצדדים לעסקה הם בעל הקרקע והיזם. לעניין זה, ניתן לראות עסקת תמ"א 38 ופינוי בינוי כעסקת קומבינציה, מכיוון שהדיירים מוכרים את זכויות הבניה בתמורה לשירותי חיזוק והרחבה של היזם.

הייחודיות של עסקת הקומבינציה בכך שאיננה מוגדרת כ"עסקת מזומן" מובהקת, קרי היזם נותן את התמורה לבעל הקרקע באמצעות שירותי הקמת המבנה, כאשר התוצר המוגמר מתחלק בין היזם לבין בעל הקרקע, וזאת בהתאם לאחוז הקומבינציה אשר נקבע מראש בהליך המו"מ.

חובותיהם של הצדדים לעסקת הקומבינציה

נפתח ונאמר כי החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים לעסקת הקומבינציה אינן חקוקות, משמע- יש מוסכמות, יש פסקי דין, ויש כוחות שוק אשר מביאים את העסקה לכדי שיווי משקל, אך כל אחד מהסעיפים הנ"ל נתון למשא ומתן לגיטימי.

מקובל כי בעל הקרקע ישלם את מס הרכישה על חלקו ביחידות הגמורות. בנוסף ישלם מס שבח (אם חל) בגין חלקו בקרקע. מפקח בנייה מטעם בעל הקרקע כמובן יחול עליו. בעסקאות מסוימות ישלם בעל הקרקע חלק מסוים מהיטל ההשבחה, או דמי היתר (בקרקע מנהל), עלויות שיווק, ייעוץ, משפטי וכו'.

מקובל כי היזם ישלם עבור מס רכישה בגין עסקת רכישת הקרקע, כל הוצאות ההקמה- קרי, הוצאות היתר, תכנון, אגרות, היטל השבחה, דמי היתר בקרקע מנהל, וכו'. עלויות ביצוע, ועלויות שיווק הפרויקט.

האם משתלם לבצע עסקת קומבינציה

מבחינת בעל הקרקע – לכל חיי הפרויקט בעל הקרקע ממשיך להיות הבעלים הרשומים, חסכון משמעותי במיסוי, תקשורת מול גורם ישיר ויחיד – היזם, מעורבות בתכנון, קבלת תוצר מוגמר.

מבחינת היזם – מלבד הוצאות משפטיות אין עלויות נוספות על הקרקע, כך שהסיכון פוחת בצורה משמעותית ומאפשר סף כניסה נמוך – נזילות. יום אחרי סגירת חוזה הקומבינציה ורישום הערת האזהרה ע"י עו"ד היזם, ניתן לרשום שיעבוד על הקרקע ולפנות לקבל ליווי בנקאי-  זירוז תהליכים. יותר קל להתנהל מול בעל נכס שהוא אינו רגולטור – יתרון בגמישות. בנוסף, מכיוון שהתמורה מהווה רק חלק יחסי בקרקע, מס הרכישה הוא יחסית נמוך – יתרון במיסוי.

סיכונים בעסקת קומבינציה

בעל הקרקע מקצה ליזם את חלקו בתמורה לערך עתידי- התמורה אינה מידית. בשל כך חשוף בעל הקרקע לסיכונים בדמות יכולת הביצוע של היזם, תנאי שוק משתנים, חדלות פירעון של היזם. בנוסף מספר עלויות נלוות לבעל הקרקע כפי שפירטנו לעיל , לעומת תמורה דחויה בזמן.

מבחינת היזם, עצם השותפות בין בעל הקרקע ליזם טומנת בחובה סיכוני תפעול לא קטנים – בפועל היזם הוא מנהל הפרויקט אך בעל הקרקע קשור לפרויקט גם רגשית וגם קניינית, ולכן עשוי להוות גורם מעכב. לדוג' כאשר בעל הקרקע רוכש את שירותיו של מפקח חיצוני, והרי המפקח צריך להוציא דוחות בכדי להצדיק את קיומו, וכך, על כל הערה קטנה של המפקח מופנית האצבע המאשימה ישירות ליזם. סיכון נוסף הרובץ על היזם הוא תחרות מול בעל הקרקע בשיווק הדירות – בעל הקרקע לכאורה אדיש למחירי הדירות בשלבי המכירה, לעומת היזם אשר צריך לעמוד בתוכנית העסקית, ורגישותו למחירי הדירות גבוהה מאוד. גם אם מאחורי היזם עומד קבלן מבצע האחריות הישירה נופלת על היזם, חוק המכר חל עליו, ובשל כך, הינו חשוף לתביעות במשך 7 שנים ממועד המסירה.

דרכים לצמצום וגידור הסיכון

• יתר שימת לב בשלב החוזי- עיקר התביעות בתחום הנדל"ן כנגד עורכי דין מקורן בעסקאות קומבינציה. ישנה חשיבות מכרעת לחוזה איכותי בעל מסוימות גבוהה- לא רק כמה יחידות יקבל היזם אלא איזה יחידות, מה יהיה צמוד ליחידות, כמה חניות, כמה מחסנים, של מי הגג, של מי הזכויות המשותפות, אם היזם עושה שיפור בינוי האם זה רק שלו, האם הצדדים מתחלקים בשיפור בינוי. יש לקבוע מנגנון מדויק להכרעה בעת מחלוקות, מי הבורר? מי המגשר? ועוד. על כן חשוב לקחת עו"ד עם התמחות בתחום.
• עפ"י חוק חייב הקבלן להמציא פוליסת ביטוח לכל תקופת הבנייה לכיסוי הנזקים האפשריים.
• על בעל הקרקע להתעקש על ליווי פיננסי בנקאי למרות שלא תמיד תהיה דרישה מצד הקבלן. ליווי שכזה יספק פיקוח נוסף מצד הבנק ובנוסף העברת הכספים לחשבון משועבד עבור הליווי.
• מינוי מפקח בניה, מטעם בעל הקרקע כדי ליצור שפה משותפת בין בעל הקרקע ליזם.
• קביעת מחירון מוסכם ליחידות הגמורות הכולל מנגנון מוסכם לשינויים בהתאם למחירי השוק.

איך נקבע את שיעור הקומבינציה

יחס התמורות הקובע את שיעור הקומבינציה משתנה בהתאם לערכי הקרקע והיקף הזכויות, משמע כדאיות הפרויקט. את הבסיס העקרוני ליחס (איתו ניגשים הצדדים למו"מ), ניתן לרוב לחלץ תוך ניתוח כלכלי- הכנסה של כלל הפרמטרים לאקסל תוך שקלול רווח יזמי של 20%-25%, ומכאן חילוץ שיעור יחס הקומבינציה. כמובן שניתן להתייחס לגישת ההשוואה, אך מאוד קשה לבסס מחיר על פיה.

כדי לקבל מושג ראשוני לגבי יחסי קומבינציה הנהוגים כיום כנגזרת של שווי הקרקע, נוכל לומר כי בת.א יחס הקומבינציה עומד על 50% וצפונה לבעל הקרקע, ברחובות/רשל"צ/פ"ת/גבעתיים – יחס של 33% -38% לבעל הקרקע, גבעתיים/ר"ג 40%-45% לבעל הקרקע.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.