נכתב על ידי עו”ד גיא ברכה טשרניחובסקי / תחת תמא 38 / ב-4 באפריל 2015

מטרת תמ”א 38 1 הנה לעודד דיירים ויזמים להתאים מבנים קיימים בישראל לסטנדרט עמידות גבוה יותר מפני רעידת אדמה ע״י חיזוק תשתיות הבנייה שלהם וזאת, תוך התרת תוספות בנייה כמעין ״תמורה״ בגין החיזוק שמבוצע.

במסגרת פרויקט ע”פ תכנית מתאר ארצית מספר 38 (להלן: תמ”א 38 / “התכנית” / “החוק“) באפשרות הדיירים לקבל ערך רב בהשבחת דירתם – הוספת מרפסת, מעלית, ממ״ד, החלפת תשתיות, שיפוץ חיצוני, שיפוץ לובי, ועוד. עלות שיפוץ מעין זה הינה גבוהה ביותר ולכן מיושם לרב מנגנון אשר לפיו הדיירים לא ישלמו את עלויות השיפוץ אשר ישולמו ע״י היזם וזאת תוך כך שהדיירים מאפשרים לו למכור את יחידות הדיור הנוספות שיבנה על גג הבניין (בפועל, מדובר בעסקת קומבינציה).

מועדים חשובים לבחינת האפשרות לביצוע פרויקט תמ”א 38 1 בבניין

התכנית רלוונטית למבנים במדינת ישראל אשר הוצע להם היתר בניה במועד הקודם ליום 1.1.1980 (למעט בניינים שתקן בניה מספר 413 פטר אותם). יש לשים לב, ישנם מבנים רבים אשר על אף העובדה כי נבנו לאחר יום 1.1.1980, הם אינם עומדים בתקן המחמיר לעמידות בפני רעידות אדמה. לגבי אותם מבנים, התכנית איננה פוטרת את הבעייתיות שכן אולם ניתן לחזק מבנים אלו ע״פ התכנית, אך תמורת החיזוק לא יינתנו אותן תוספת בניה אשר לרב מהוות עבור היזם את התמורה לחיזוק והשיפוץ שהוא מבצע בבניין.

לאור תיקון 4 לתמ”א38 ישנה חשיבות לבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל- 1992 (מועד קביעת חובת הקמת ממ”ד בדירות). לפי תיקון זה, יהיה ניתן להחיל את התכנית על אותם בניינים לא ממוגנים.

לעניין מבנים אשר בוצעו בהם תוספות בנייה – כל עוד היתר הבנייה לתוספות אלו ניתן טרם לתאריך- 18.5.2005 אזי, עדיין יהיה ניתן לבצע תמ”א38 1 ולקבל תמורתו את אותו אישור נחשק לביצוע תוספות בנייה נוספות מעבר לקיימות. זאת, בשים לב לכך שנקבע ע״י מהנדס כי לא נבנו ע״פ תקן 413 (כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו תוך סנכרון מלא עם הרשות המקומית).

תיקוני חוק לתמ”א 38 1

עד היום התקבלו 3 תיקונים לחוק (וכן נבחן כיום התיקון הרביעי). תמ”א 38 תיקון 1 אשר התקבל בשנת 2007 הבהיר את היחסים שבין הוראות התמ”א 38 לבין תכניות בניין עיר קיימות (תב”ע). תיקון 2 אשר התקבל בשנת 2010 נוגע לאפשרות להרוס ולבנות בניין מחדש מכוח התכנית (מכאן המונח המוכר לנו כ-תמ”א 38/2 הריסה ובנייה מחדש). תיקון מספר 3 אשר התקבל בשנת 2013 אפשר את הרחבת זכויות הבניה מקומה אחת ל-2 וחצי קומות.

תיקון מספר 4 עוד לא התקבל, אך התקבלה החלטה להכנתו. התיקון נועד בכדי לעודד ביצוע תמ”א 38 1 באזורי הפריפריה וכן על מבני ציבור. בנוסף וכפי שציינתי קודם, ייתכן והתיקון יחיל את התכנית על בניינים לא ממוגנים אשר קיבלו היתר טרם שנת 1992.

אפרוט כעת את הצעדים התכנוניים העיקריים לצורך הנעת התכנית כפי שאנו רואים במרכז ההתחדשות העירונית

  • בחינה הנדסית לצורך בחיזוק – על מהנדס בעל הכשרה וניסיון בחיזוק מבנים לרעידות אדמה לבצע בדיקה למבנה על מנת לקבוע האם אכן נדרש לבצע חיזוק.
  • בחינה הנדסית של אפשרויות החיזוק – לכל מבנה ישנם מאפיינים שונים ויש להתאים את החיזוק באופן ספציפי אליו.
  • מבחן תכנוני של השכונה, המגרש עליו מצוי המבנה ותוספות הבנייה המבוקשות.
  • הגשת בקשה להיתר, ערוכה ע״פ הוראות החוק, לוועדה המקומית.
  • חשוב לציין כי בפועל הצעדים לעיל כרוכים זה בזה, כאשר הפתרון ההנדסי לחיזוק המבנה, המצב התכנוני, מאפייני המגרש והעדפות הדיירים האישיות, מכתיבים את המתווה לחיזוק לרבות תוספות הבניה שיהיו כלולות בהיתר.

בכדי למצות ולהבין כל שלב בהליך, ולצורך קבלת החלטות מושכלות, מומלץ כבר מהשלבים הראשונים להיוועץ עם אנשי מקצוע בעלי ניסיון.

עם קבלת הבקשה להיתר במשרדי הוועדה המקומית, תבחן האחרונה את הפרויקט בהתאם לאמור בנספח-2 להוראות התכנית. כמו כן, תקבל את חוות הדעת של מהנדס/ת הוועדה המקומית ולבסוף, תחליט האם לאשר את  תוספות הבניה (כולן/חלקן) לפי תמא 38 1 שנתבקשו ע״י הדיירים ו/או היזם.

להלן סוגי התוספות הקיימות

  • סגירת קומה מפולשת – קומת העמודים של הבניין ע״פ הגדרתה בחוק התכנון והבניה.
  • הוספת קומה/ות למבנה הקיים.
  • הקמת קומה חלקית על הגג.
  • הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הוספת יחידות דיור חדשות.
  • הרחבת קומות קיימות בבניין לצורך הרחבת הדירות הקיימות והוספת מרפסות.

סוגי התוספות המפורטות לעיל מוגדרות בסעיפים- 11.1.1-4 לחוק ועל מנת שהועדה המקומית תאשר את הבקשה להיתר, יש להיצמד ללשון ההגדרות של סעיפים אלו. תנאי נוסף לקבלת ההיתר הינו עמידה בתנאי סעיף 11.2 לחוק אשר בוחן את סך השטח המצטבר מכלל התוספות המבוקשות.

לעניין מבנים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ושטחם קטן מ-400 מ״ר, לא יתאפשר לבקש את התוספות לעיל. ברם, ע״פ החוק כן יתאפשר להגדיל יחידות דיור קיימות במבנה מעין זה.

החוק פועל באפיק נוסף לצורך עידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה וזאת ע״י התניית אפשרותם של בעלי דירות קיימות לנצל את זכויות הבנייה שלהם ע”פ התב”ע הקיימת (אשר טרם מומשו), בביצוע חיזוק למבנה.

בנוסף, החוק תקף גם למבנים אשר אינם מיועדים למגורים. למבנים מסוג זה יהיה ניתן להגיש בקשת היתר תוספת בניה של קומה אחת בלבד.

מה בין תמ”א 28 1, תמ״א 38 2 ופינוי בינוי

בדומה לתמ״א 38 1, גם תמ”א 38 2, התרת הריסתם של מבנים ובנייתם מחדש, כרוכה בתנאי העיקרי כי היתר הבנייה של המבנה הוצא טרם ליום 1.1.1980.  בנוסף, לא תותר הריסתו של מבנה לשימור ו/או מבנים בעלי ערך היסטורי.

אנשים רבים מתבלבלים בין תמ”א 38 2 לבין פינוי בינוי. אנסה לעשות קצת סדר בדברים תוך עמידה על ההבדלים העיקריים בין השניים הנובעים גרידא מהתצורה המשפטית השונה שלהם (שכן בפועל בשני המקרים מדובר בהריסה של המבנה ובנייתו מחדש).

ראשית, פרויקטים מסוג פינוי בינוי ניתן לבצע אך ורק במבנים המכילים יותר מ-24 דירות קיימות. כמו כן, על מנת להתחיל לקדם פרויקט פינוי בינוי יש לעשות מסכת אישורים רחבה בהרבה מזו הנדרשת לתמ”א 38 2. בין הפעולות הראשונות של היזם, יהיה עליו לייצר תכנית אדריכלית לבניין ולאזור, להציג אותה לוועדה המקומית ולהמתין לקבלת אישור. במידה ובסופו של דבר קיבל היזם אישור מהוועדה המקומית, הדבר מאפשר לו לפנות לוועדה המחוזית ולהציג לה את התכנית. תהליך קבלת אישור לתכניות מול וועדה מחוזית עורך כ-4 אנשים בממוצע (לרב יותר זמן). עם קבלת האישור מהוועדה המחוזית יוכל היזם להכין תכניות מפורטות הנדרשות לצורך הגשת בקשה לקבלת היתר מאת הרשות המקומית (מכוח התכנית שאושרה ע”י הוועדה המחוזית). סך הזמן שלוקח התהליך שהוצג לעיל הינו כ-10 שנים בממוצע (מתחילתו ועד כניסת הדיירים לדירות).

לעומת תהליך ארוך זה, בתמ”א 38 2 זכויות הבנייה הנוספות ניתנות מכוח התכנית עצמה ולכן, כלל המגעים של היזם בדרכו לקבלת היתר יעשו אל מול הרשות המקומית בלבד. בממוצע, ניתן לומר כי תהליך זה אורך כשנה וחצי עד שנתיים. הסיבה שרבים עדיין פונים להליך של פינוי בינוי ולא תמא 38 2 היא שזכויות הבנייה המקסימאליות שייתנו מכוח תמ”א 38 2 הינן הזכויות הלא מנוצלות הקיימות פלוס 2 וחצי קומות מכח התכנית – ולא יותר מזאת. לעיתים לא יהיה די בזכויות הנ”ל על מנת שהפרויקט יהיה כלכלי ליזם (כלומר, יחס הדירות החדשות שניתן לבנות לעומד מספר הדירות הקיימות עלול להיות נמוך מדי). כמו כן, בפרויקט תמ”א 38/2 אין התייחסות מקיפה לתשתיות הרוחביות של הדיירים החדשים לעניין גנים, בתי ספר, חניה ציבורית ועוד, לעומת פינוי בינוי שם נראה התייחסות מקיפה לתשתיות אלו.

דיירים סרבנים תמא 38 2

גם לעניין זה קיימת הבדלה מהותית בין השניים. ע”פ תמ”א 38 2 ניתן לכפות את ביצוע הפרויקט על הדיירים הקיימים, באמצעות החתמת בעלי הדירות המהווים 80% ומעלה ממספר הדירות בבניין וכן, בעליהם של 80% ומעלה מהשטחים המשותפים במבנה. לאחר מכן יש לפנות לועדה מקומית ועם אישור התכניות על ידה יוכלו לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים בבקשה לכפיית ביצוע הפרויקט על הדייר הסרבן. באפשרות המפקח/ת להסמיך כונס נכסים שיוכל לחתום במקום הדייר הסרבן על הסכם התמ”א 38 עם היזם. לעומת זאת, בפרויקט מסוג פינוי בינוי האופציה הנ”ל לא קיימת כלל ונתיב הפעולה האפשרי היחידי הינו הגשת תביעה נזיקית כנגד הדיירים הסרבנים לבית המשפט. יש לזכור שמדובר בפגיעה בזכויות קנייניות ולכן בימ”ש לא ממהר להיעתר לבקשות מסוג זה (אף על פי שבתקופה האחרונה ניתן לראות מגמת שיפור בעניין).

אציין בהערת אגב שבתמ”א 38/1 מספיקה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות והשטחים המשותפים ע”מ לצאת לדרך עם הפרויקט ולבקש מהמפקח/ת לכפות ביצועו על הדיירים הסרבנים.

דיירים רבים אשר מודעים לקיומם של זכויות בניה בבניין בו הם גרים נוטים לסלוד מתמ״א 38 2 בעקבות החשש לאיבוד אותן זכויות בנייה יקרות אשר טרם נוצלו. בדיוק את עניין זה, פוטר סעיף 14א(א1) לחוק אשר קובע כי ניתן יהיה להוסיף זכויות אלו אשר טרם מומשו, לזכויות שלהם יהיו זכאים דיירי הבניין מכוח התכנית. אך, הדבר כפוף לשיקול דעתה של הועדה המקומית.

עניין נוסף שכדאי להכיר בתכנית תמ״א 38 2 הינה אפשרותו של היזם לבקש את התקנת המעלית באופן הבולט  מעבר לקווי הבניין המותרים וזאת, אם יוכיח כי לא ניתן להתקין מעלית בתוך קווי הבניין.

חנייה לדיירים

נושא החניות בפרויקטים של תמ”א 38 2 הינו בעל חשיבות רבה הן ליזם והן לדיירים ולעיתים אף מביא לאי הוצאתו לפועל של פרויקט. אמנם, החוק מאפשר ליזם לבנות חניון תת קרקעי, אך יש לזכור כי הדבר כרוך בעלויות גבוהות ולכן היזם ינסה לרב להימנע מכך ע״י הצגת פתרון אלטרנטיבי לשביעות רצונם של הדיירים ושל מהנדס הועדה המקומית (לעיתים תוך שימוש במתקני חניה חדישים). דוגמא לפתרון מעין זה מוסדר בסעיף 17 לחוק, המתיר ליזם לבקש מהועדה המקומית הסדרתם של מקומות חניה מחוץ למגרש עליו מצוי הבניין. הועדה תתיר בקשה מעין זו רק עם נוכחה כי אכן אין אפשרות (מסיבה תכנונית/אדריכלית) להתקין חניות בתוך קווי המגרש וזאת כל עוד מקומות החניה שיותקנו ימצאו במרחק סביר מהבניין.

שיפוץ מבנה

הן בתמ״א 38 1 ותמ״א 38/2 , היזם מחויב לשיפוץ כולל של שטח המגרש עליו בנוי המבנה (גם במידה והשטחים באזור היו עד היום מוזנחים) והכל בהתאם להוראות מהנדס הועדה המקומית.

שיקולי הועדה המקומית והתנאים המרכזיים להיתר בניה

  • האם תוספות הבנייה המבוקשות תואמות את המבנה (ופותרת את יציבותו מבחינה אדריכלית) ?
  • האם תכנית הפיתוח של המגרש כוללת פתרון חניה הולם?
  • האם תכנית עיצוב הבניין שהוגשה כוללת את הגג, החזיתות, חומרי הגמר והצבע, וכן, עומדת בסטנדרטים המבוקשים ? האם מתייחסת לשבילים, לשטחי הגינון, הגדרות וכו׳ ?
  • האם התשתיות הקיימות יוכלו לעמוד בעומס לאחר בניית יחידות הדיור הנוספות? האם קיימת תכנית לפיתוח התשתיות הקיימות (אם כן, יש לוודא קיומו של פתרון ביניים בזמן הבנייה) ?
  • האם אושר פתרון מיגון ?
  • האם פורסמה הודעה על ביצוע התמ״א ונתנה הזדמנות למתנגדים להעיר הערותיהם ?

לסיכום

שווה לבדוק האם הבניין בו הנכם גרים עומד בסטנדרטים הנדרשים לביצוע תמ״א 38 ובמידה וכן, ליישמה באופן חברי, אחראי ושקול תוך התייעצות עם מומחים ובעלי ניסיון, ניתן לפנות למרכז ההתחדשות העירונית לייעוץ בנושא.

אולם, הרבה עסקאות תמ”א 38 נופלות בימים אלו עקב צרות עין של כל דייר ודייר על חלקו שלו בפרויקט וניסיון אישי למקסם את התועלת לטובת דירתו שלו. דיירים הגרים בבניין המתאים לביצוע תמ”א 38 זכו ליהנות מהאפשרות לשבח את נכסם בכ-50% אך מנגד, אלו האחרונים חייבים להפנים כי בפרויקטים מסוג זה אין ולא תהיה אפשרות להגיע לשוויון מלא בתועלת לדיירים עקב ההבדלים הטבועים בכל דירה ודירה. וכידוע, הדשא של השכן תמיד יהיה ירוק יותר – משכך, מומלץ להסתכל על הדברים בראייה יותר רחבה כדי לגרום לפרויקט לצאת לפועל.

לקריאה נוספת: נוסח משולב, הוראת החוקמיסים תמ”א 38
37 תגובות
  1. גיא שילוח - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    גיא שילוח - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    גיא, מה לגבי בניינים שנבנו אחרי 1980 אבל לא לפי התקן שמגן מפני רעידות אדמה ? אפשר לעשות להם תמ״א?

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      שלום רב, גם למבנים אלו ניתן לבצע חיזוק מכוח התמ״א, אך לא יתאפשר להינות מתוספות בניה – כלומר, זהו מסלול של ״חיזוק בלבד״ המאפשר חריגות קצובות בקווי הבניין ובגובה אך לא יותר מכך.

  2. אפיל'ה - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    אפיל'ה - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    גיא, שמעתי שקיימת באזור שלנו ״תכנית לעידוד תמ״א״ (או משו דומה) – תכול בקשה להסביר מה זה בדיוק ?

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      שלום לך, אני שמח ששאלת, אכן מדובר בנושא שחשוב להכיר.
      היות והחוק מתייחס באופן כוללני לכל המבנים בשטחי מדינת ישראל (מנגנון כלל ארצי), נותרו סוגיות ספציפיות הדורשות את התאמתה של תכנית התמ״א לאזורים בעלי איפיון ייחודי. על מנת לפתור מצב דברים זה, המחוקק קבע בסעיף- 23 לחוק כי באפשרותו של מוסד תכנון של רשות מקומית לקבוע שינויים בהוראות תכנית התמ״א לאזורים מסוימים לגבי: שטחי בניה, גובה בניה, יחידות דיור, קווי בנין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה.
      שמה של תכנית מעין זו הינה: ״תכנית מקומית לעידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה״. הערה חשובה לעניין זה היא כי הוראות תכנית מקומית גוברת על ההוראות הכלליות שבחוק.
      כל עירייה שמוסד תכנוני בה כתב תכנית מקומית מעין זו אשר אושרה ע״י הועדה המחוזית ומשרד הפנים, מחויבת במתן גישה לציבור המעוניין לעיין בתכנית זו. ישנן ערים אשר לצורך הצפייה יידרש היזם/הדייר להגיע לביתן העירייה ולבקש זאת וישנן רשויות אשר מאפשרות צפייה בתכנית זו דרך אתר העירייה. לדוגמא, באתר האינטרנט של הרשות המקומית ראשון לציון, ניתן לצפות בתכנית המקומית אותה ערך ״מרחב תכנון מקומי ראשון לציון״ – ראה קישור פתוח לציבור: -http://www.rishonlezion.muni.il/handasa/Documents/rc_106_1.pdf

      כפי שתוכל לראות בקישור זה, התכנית המקומית מתייחסת באופן יותר פרטני לאלמנטים תכנוניים בפרויקטים.
      – אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. יודגש, כי החקיקה בתחום זה מתעדכנת בקצב מהיר ואין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו. –

  3. ביאליסטוק אבי
    ביאליסטוק אבי says:

    ברצוני לשאול מה צריך לבדוק לפני שחותמים על הסכמה לפינוי בינוי על התוכנית שהיזם מציע ,והן על היזם עצמו.
    תודה מראש על תשובתך.

    הגב
    • צוות אפיקים38
      צוות אפיקים38 says:

      שלום רב,
      היות והשאלה מאוד כללית גם התשובה תהיה כללית. אנו עוסקים בבחינה של פרויקטים רבים ולצורך כניסה/חתימה על עסקה בתחום זה נציג כעת חלק מהבדיקות שאנו עושים בשלושת הרבדים הבאים (כמובן שאין באפשרותו של כל דייר לבצע את כלל הבחינות הנדרשות ולכן דיירים רבים נעזרים בשרותינו לעניין זה):
      על היזם עצמו: קורות חיים וניסיון קודם, איתנות פיננסית שלו, הצהרת הון עצמי בדיקה פיננסית רחבה ובדיקות רבות נוספות.
      על החברה היזמית: האם רק בשליטת היזם או שישנם גורמים נוספים? כמה פרויקטים סיימו ומסרו לדיירים ? האם הדיירים באותם בניינים מרוצים ? דו”ח סטאטוס BDI על החברה ועל בעלי השליטה, דו”ח סטטוס BDI על קבלן מפתח , מאזן מבוקר ע”י רו”ח ל-3 שנים אחרונות, רשימת נכסים והתחייבויות , דו”ח רווח והפסד מבוקר ל- 3 השנים האחרונות ובדיקות רבות נוספות.
      על הפרויקט: דו”ח פרוייקט שנערך ע”י היזם עצמו, דו”ח ” 0″ שנערך ע”י שמאי מרשימת
      הבנקים, הסכם ליווי פיננסי עם בנק מלווה , בדיקת נאותות שמאית הנדסית )תקציב בניה) ומשפטית ובדיקות רבות נוספות.

  4. רבקה
    רבקה says:

    איך ניתן להתמודד עם רשות עירונית שגוררת רגלים באישור ההיתר ומחפשת תירוצים שונים לכך.
    האם רשות עירונית יכולה לסרב להיתר ולמנוע את הבנייה גם הדיירים מעוניינים ויש יזם שמעוניין?

    הגב
    • צוות מרכז ההתחדשות העירונית
      צוות מרכז ההתחדשות העירונית says:

      שלום,
      קיימים כיום חסמים בירוקטים רבים בדרכו של פרויקט תמא 38/1 – החסמים משתנים מעיר לעיר.
      לכל רשות יש תב”ע (תכנית בניין עיר) הקובעת “תקן הגדרות לבניה”. תמ”א 38 מאפשרת הקלות מסוימות מאותן הגדרות מגבילות, אך באופן חלקי. לכן ישנם מצבים בהם לא ניתן לממש את תוכנית התמ”א במלואה. לדוגמא – מרפסות שמש. ישנן רשויות שמתירות להוסיפן מעבר להבלט של המרפסות הקיימות (לעיתים רבות הן נסגרו ע”י הדיירים). אך ישנן רשויות שמתנגדות לכך ודורשות שהמרפסות הקיימות (שנסגרו) יוכרו כמרפסות שמש שניתן לגביהן אישור ואותן יבקשו לפתוח.
      וכמובן, כל מקרה לגופו – יישקל וייבדק בהתאם.

  5. אלעד
    אלעד says:

    שלום גיא,
    המאמר מאוד מסייע.
    אני לקראת סיום בקשה להיתר בנייה פרטית לממ”ד בדירתי.

    בנוסף, באותו זמן חתמתי על הסכמה לתמ”א 38 עם רוב הדיירים בבניין, הציגו לנו תוכניות מפורטות ובקרוב יגישו אותן לעירייה.

    השאלה שלי היא האם יש אפשרות שאקבל את רישיון הבנייה הפרטי ובמקביל תהליך אישור התמ”א 38 ימשיך ויהיה ניתן לממשו למרות זכויות הבנייה שלי?

    כמובן שאני מעוניין לחסוך בעלויות ולנצל את ההטבות שבתמ”א אך מנגד איני רוצה להישאר בידיים ריקות (אם אוותר על הרישויון), כיוון שבנושא התמ”א יש יותר אי וודאות לגבי הביצוע שלה.

    תודה.

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      שלום אלעד,
      בכלליות, ע”פ הסכם התמ”א עליו חתמת, חלה עליך חובה לידע את היזם בפניות מסוג זה לעירייה (כך הדבר ברב ההסכמים).
      כמו כן, במידה ויאשרו לך היתר לבניית הממ”ד, התשלום עבור כך יחול עליך באופן אישי.
      אולם, מדובר בשאלה פרטנית אשר התשובה שלה תלויה בעיר, בשכונה ובנציג מחלקת הנדסה הספציפית הרלוונטית לדירתך – לכן, הייתי ממליץ לפנות לייעוץ פרטני. באינדקס עורכי הדין שלנו תוכל למצוא עורכי דין שיוכלו לטפל בנושא מא’-ת’.

  6. רפי
    רפי says:

    שלום ברצוני לשאול שאלה האם בביניין שהולך לעבור תמא 38 ביניין בגוה 4 קומות שמוסיפים לו עוד 3.5 קומות האם מעלית יכולה להיות בגודל 85*90 (כך נאמר לי ככשאלתי את איש השיווק) , כי על פי החוק היא חייבת להכיל עגלת נכים לפחות 120*85
    ???

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      שלום רב,
      פיר המעלית מהווה גם אלמנט חיזוקי חיוני בפרויקט תמא38.
      לעניין תא המעלית, התקן הוא בהתאם לגובה הבניין (לא ע״פ מספר הקומות אותן ציינת, אף שיש בין השניים קורולציה כמובן).
      לעניין גודל התא, בבניינים בגובה של מעל ל- 12 מ׳ חייבים מעלית המותאמת לנשיאת 6 אנשים ובניינים מעל 27 מ׳ חייבים מעלית המותאמת לנשיאת אלונקה (110×210)
      אני ממליץ לכם בחום לפנות למחלקת הנדסה בעירייה ולוודא לגבי המקרה הספציפי בבניין שלכם.

  7. עמית ברןך
    עמית ברןך says:

    שלום.
    השאלה שלי הינה בקשר לבטחונות .

    “קהילת לודג תל אביב” – היזם מבקש שנחתום על חוזה עם יפויי כח בלתי חוזרים.

    אייך ניתן לבצע את תהליך החתימה.
    תוך קבלת ערבות – במידה והפרויקט לא יצא לפועל – ביטול הערת אזהרה.

    אודה לתשובתך .
    עמית

    הגב
    • צוות מרכז ההתחדשות העירונית
      צוות מרכז ההתחדשות העירונית says:

      שלום עמית,

      השאלה פרטנית ונוגעת להסכם הספציפי שלכם עם אותו יזם אשר לראותו טרם אוכל לענות.
      אך בכלליות, כל מסמך ניתן להתנות – גם יפוי כוח בלתי חוזר.

  8. מיכאל - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    מיכאל - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    שלום רב,
    מבקש לשאול את רו”ח גנדי גורביץ איזו הצמדה יש לדאוג שתופיע בהסכם תמ”א 38/2 בנוגע לערבות השכירות וסכום השכירות עצמו . אנחנו מתעקשים על הצמדה למדד תשומות הבניה ואילו היזם מתעקש על מדד המחירים לצרכן?
    תודה מראש

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      היי מיכאל , באופן כללי אף מדד לא מדוייק, אך, לפחות, כדאי שהמדד ישקף את השינויים בתחום הרלוונטי. היות ומדובר כאן בערבות להבטחת שכר דירה, הגיוני להצמיד למדד שכר דירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

  9. מיכאל
    מיכאל says:

    הרבה תודה על התשובה. זה אכן המדד אותו בקשנו להכניס, היינו מוכנים גם על מדד תשומות הבניה אך היזם עומד בסירובו.

    הגב
  10. מיכל
    מיכל says:

    גיא שלום, האם בתמ”א 38 1 בסוף הבניה/הפרויקט ישנו אישור סופי של העירייה? האם ישנה חובת אחידות של כל המבנה בהתאם לתכניות שהוגשו?

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      לעניין ״אישור סופי״ – כן – טופס 4.
      לעניין חובת אחידות – לכל עירייה יש את המדיניות התכנונית וההנחיות המרחביות שלה.

  11. אלכס
    אלכס says:

    שלום

    מהנסיון שלכם, באיזה שלב של הפרויקט בנק למשכנתאות מוכן לתת משכנתא לרוכש דירה חדשה בפרויקט תמא 38-1?

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      במידה והרוכש מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר – החל מקבלת היתר בניה.
      במידה והרוכש מקבל כבטוחה רישום הערת אזהרה רוב הבנקים מוכנים לתת משכנתא בקבלת טופס 4 ומעטים מוכנים לתת אותה בשלב גמר שלד הבניין כולו – זה כבר תלוי בבנק ובחוזק היזם.

  12. סימה
    סימה says:

    שלום,
    אנו 6 דיירים בבניין.
    כולם, למעט אחד, חתמו על תמ”א 38 2
    האם יש אפשרות לדייר שהתחרט, להצטרף לדייר הסרבן ,ולמנוע בכך את הוצאת הפרוייקט לפועל?

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      במצב המתואר מדובר, בעצם, בביטול הסכם ע”י הדייר שכבר חתם עליו. אין כאן כלל אצבע אלא עו”ד הדיירים צריך לתת לכם ייעוץ בהתאם לרשום בהסכם עם היזם שאותו דייר חתם עליו ורוצה לבטל אותו.

    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      באופן כללי עיריות לא מחילות תוכנית תמ”א 38 על מבנים חד קומתיים ללא קשר לסוג הייעוד. אתם יכולים לגשת לעירייה ולברר את מדיניותה במקרה הספציפ.

  13. ריבה
    ריבה says:

    שלום רב,
    אנחנו מחכים כשנתיים לאחר חתימה עם יזם לביצוע תמ״א 38/2 הריסה ובניה, היזם לא מעדכן אותנו ואני עוקבת בתיק הבניין באתר העירייה ולא רואה שום דבר. איך ניתן לדעת, או מהם הסימנים לדעת באיזה שלב הוא נמצא בתהליך? האם הוא חייב להראות לנו את התוכניות ולקבל את אישורנו לפני הגשתם לעירייה? האם זה יכול להיות הסימן שמשהו קורה? וכמה זמן לאחר הגשת התוכניות עד קבלת היתר הבנייה?

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      אתם בעלי קרקע והיזם חייב לעדכן אתכם בנוגע להתקדמות או עיכובים. בד”כ, רצוי למנות מפקח בניה מטעם הדיירים לצורך ביצוע מעקב יעיל, . המפקח ידע לשקף לדיירים ובא כוחם את המצב התכנוני הן לגבי ההתקדמות התכנונית והן לגבי מצבו הפיננסי של היזם לקבלת החלטות בזמן אמת.

  14. חיים
    חיים says:

    שלום
    האם בסיום תמא 38/1 ישנם מספר נזקים בדירה כמו מזגנים שנזקו
    תריסים שלא תוקנו כמו שצריך מתקני כביסה במסתור שלא הורכבו
    האם זה קשור למתן טופס 4 לקבלן ואם הקבלן צריך את התתימות של הדיירים שהכול תקין בדירות כמו שהיה לפני התמא
    תודה חיים

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      הליקווים האלה משוייכים לעבודות השיפוץ ולכן לא מהווים תנאי לטופס 4. פיקוח ואכיפה בנושאים האלה קשורים להסכם תמ”א שנחתם. הגורמים שאמורים להיות אחראים לכך – עו”ד ומפקח הדיירים.

  15. דני מטלון
    דני מטלון says:

    אני מבקש לדעת מה קורה עם קשישים בני 94 ו- 86 שחתמו על תמ”א 38 לפני 6 שנים .היזם החל בבניה ביוני 16 ,כלל לא ידעו על משמעות הפיכת הבנין לאתר בניה הדבר פוגע בבריאותם ובמצבם הנפשי גרים קומה 2 ללא מעלית כלואים בדירה היזם ידע מראש על מצבם האם לא מן הראוי שהוא צריך לדאוג לפנות אותם על חשבונו? הם הקשישים היחידים בבנין
    אני אשמח להיפגש ולקבל יעוץ מישפטי

    הגב
  16. טל
    טל says:

    לאחר הוספת דירות עי הקבלן שלא היו בשירטוט הראשוני. העיריה חייבה אותו לצמצם בחריגות השטח. המשמעות הינה שרק בכניסה אחת מתוך השלוש הוא הכניס את המעלית שהייתה חיצונית לחדר המדרגות והיא תתחיל מקומה ראשונה. ז”א שיש לטפס 6 מדרגות עד למעלית. האם זה חוקי ? מקובל ? זו עילה לעצור ויצמצם במקומות אחרים ? בתודה מראש.

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      טל, בוודאי שצריכה להיות נגישות למעלית .. יש מספר גורמים משולבים שנוגעים לדבר וצריכים לבחון את פתרון המעלית – יועץ נגישות / יועץ מעליות / אדריכל וקונסטרוקטור הפרויקט, ולא נשמע הגיוני שיאושר פרויקט ללא גישה חלקה למעלית. בנוסף היבטים משפטיים שלא ניתן לנתק אותם והם יכתיבו האם מדובר בהפרה יסודית וכו .. לכן מומלץ לערב במיידית את עו”ד הדיירים ומפקח מטעמם לבחינה משותפת של הסוגיה והעברת מסקנות לדיירים לקבלת החלטה נבונה. בכל שאלה תוכל להתקשר אלינו כמובן.

  17. נירה
    נירה says:

    במסגרת פרויקט תמ”א 38/2 (פינוי בינוי) בעל דירה מחליף את דירתו בדירת יזם הקטנה משלו ומקבל תשלום מהיזם בגין ההפרש בין ערכי הדירות.
    אילו מיסים יחולו על בעל הדירה בגין התמורה שהוא מקבל מהיזם עבור ההפרש בין ערכי הדירות?
    תודה

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      הוראת ביצוע של רשות המיסים 20/97 ותוספת מס’ 1 מגדירות תנאים לכך שהחלפת דירה שנרכשה מיזם לא תחשב כעסקת חליפין כל עוד זה קורה באותו בניין או אותו פרוייקט. ניתן להחיל את ההוראה הזאת גם על עסקת תמ”א עם קיום תנאים מותאמים וככל שאין הפרש בשווי אז לא תחול חבות במס. במקרה שהדירה החדשה יקרה יותר משולם מס שבח על הפרשי שווי בין הדירות.

      המקרה המתואר הוא שונה וכאן חבות במס תהיה תלויה בסיווג העסקה לצורך המיסוי: עסקת חליפין או כתיקון של עסקה מקורית בתמ”א 38. מומלץ לפנות ליועץ מס עם התמחות במקרקעין לליווי התהליך כי הוא די מורכב. תוכלי לדבר איתנו כמובן בנושא. בהצלחה!

  18. סוזי
    סוזי says:

    חתמתי על תמ”א 38 1 ותוך כדי בניה סגרו לי את 2 החלונות באחד החדרים האם אני יכולה לעצור את הבניה מה אומר החוק לגבי זה אודה לתשובתך

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      באופן כללי לא נשמע הגיוני שסוגרים חלונות ללא שינוי פונקציונלי מתאים. לפני פניה לעו”ד ובדיקת חוקים מומלץ לפנות למפקח מטעם הדיירים (וכזה חייב להיות בכל פרוייקט) לבדיקת תוכניות ביצוע שעליהן חתמת. לאחר מכן אותו מפקח צריך לבדוק האם מה שנעשה בפועל תואם את התוכניות.

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *