מיסים תמא 38 - מיסוי בתמא 38 סקירת מס תמא 38
ב-יוני 1, 2015 / 8 תגובות / תחת תמ”א 38 / על- ידי המרכז להתחדשות עירונית

במרוצת השנים הוסרו בזה אחר זה מספר חסמי מס משמעותיים אשר הביאו את תכנית תמ”א 38 לכדי כדאיות כלכלית במספר ערים לא מבוטל. במאמר זה נביא בפניכם סקירת מיסוי תמ”א 38, על תיקוניה השונים.

תכנית מתאר ארצית מספר 38 (תמ”א 38) אושרה לפני יותר מעשור ועוסקת בחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. בתחילה, ומפאת חסמי מס וחסמי רישוי, לא סיפקה התכנית תמריצים מספקים ליזמים, ובשל כך כמות התחלות הפרויקטים בתמ”א 38 הייתה מזערית עד בלתי מורגשת. כעת נתעמק בסוגי המס העיקריים החלים בעסקת תמ”א 38.

מס שבח בעסקת תמ”א 38/1

בכדי להבין את מנגנון המס בעסקת תמ”א 38 נהוג להקביל עסקה זו לעסקת קומבינציה.

למעשה, היזם רוכש מהדיירים את זכויות הבנייה העומדות לרשותם מכוח התכנית, לרבות בניית היחידות הנוספות, וזאת בתמורה לשירותי חיזוק ותוספות למיניהן.

אם כך, ה”תמורות” לדיירי הבניין כהגדרתן, הם למעשה הממכר, וכך בעת רכישת הזכות, נוצרת חבות במס שבח מצד הדיירים, בנוסף להיטלי השבחה, ומע”מ שירותי בנייה. הדיירים כמובן ביקשו לגלגל הוצאות אלו על היזם, והתוצאה היא 0 פרויקטים.

כך היה עד לתיקון 62 לחוק מיסוי מקרקעין אשר נחקק בתחילת 2008, ואשר הגדיר בפרק חמישי-5 כי יינתן פטור ממס שבח בעת מכירת זכות במקרקעין אשר תמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמא 38. יש לציין כי סעיף זה לא יחול על דייר אשר מחזיק בדירות כמלאי עסקי, ובנוסף, לא יגרע הפטור מזכותו של הדייר להשתמש באחד מהפטורים לצורך מכירת דירתו.

יש לציין כי בתמא38 (חיזוק), היקף הפטור יהיה מוגבל, ויינתן רק לאחר בחינה של התמורות הנמכרות (זכויות הבניה), והן התקבול אותו מקבלים הדיירים מהיזם (התמורות לדיירים). ככל שהתמורות אינן מהוות שירותי בנייה מכוח תמ”א 38, לדוגמא זכויות המוקנות ליזם מכוח תב”ע קיימת, ובשל כך התקבול אותו מקבלים הדיירים אינו נכלל בהגדרת שירותי הבניה לפי תכנית חיזוק, תקום חבות במס.

החוק מגדיר מפורשות את שירותי הבניה הזכאים לפטור ממס שבח אשר נבנו מכוח תמ”א38 והם- חיזוק הבניין, הרחבת יחידות הדיור הקיימות, עיצוב המבנה, שיפוץ המבנה, התקנת מעלית, בניית מחסנים, הוספת מרפסות, הוספת חניות, הוצאות כרוכות (יועצים, עו”ד דיירים, שכ”ד לדיירים, הוצאות הובלה ופינוי, פיקוח הנדסי, היטל השבחה).

לרוב, לצד זכויות מכוח התמ”א יקבל היזם זכויות נוספות מתוקף תכניות קיימות החלות על הבניין, ושאינן מכוח התמא, למשל תכנית גגות, או תבע”ות חלות. כאמור, יינתן הפטור רק לאחר בחינת מקור הזכויות הניתנות.

מס רכישה בתמ”א 38/1

לעניין מס הרכישה בעסקאות תמ”א, לא יינתן פטור או הקלה. חבות המס תיגזר משווי ה”תמורות” לדיירים, קרי, עלויות החיזוק (לעניין חילוץ שווי התמורות ראה הסבר בהמשך הסקירה). חבות במס רכישה ככל שתהיה תוקפא עד למועד העלייה על הקרקע.

מיסים תמא 38 - מיסוי בתמא 38 סקירת מס תמא 38

מס שבח בתמ”א 38/2

תיקון 2 לחוק התמ”א, הידוע בכינויו תמ”א הריסה, הגיע במקור כתוצאה מטעות הנדסית: באחד הפרויקטים הראשונים במסגרת תמא38, בשלב חשיפת יסודות הבניין, ולקראת עיבוי וחיזוק היסודות, קרס לפתע הבניין. למזלם של הדיירים, היה הבניין ריק מנפש, ובכך נמנע אסון. הרשויות כצפוי התקשו עם פרשנות המקרה, וכך, לאחר דין ודברים ארוך, וכדי להימנע מהישנות מקרה מעין זה, נוצר לו תיקון 2 לתכנית מתאר 38. התיקון קובע כי בתמורה להריסה ולבנייה מחדש של הבניין, וכדי לתמרץ עסקאות מעין אלו, יקבל היזם זכויות הן מכוח התמ”א והן מכוח התב”ע, משמע “כפל מבצעים”. כמובן שישנם יתרונות רבים ומגוונים אשר גורמים לוועדות להעדיף עסקאות תמ”א הריסה על פני תמ”א חיזוק.

עד ליולי 2012 ובכפוף להחלטת מיסוי 5887/11, לא הוענקו כלל פטורים ממס שבח בעסקאות תמ”א 38. לאחר מכן, עם תיקון מיסוי מקרקעין מספר 74, הוסדר (חלקית) עניין הפטור בעסקאות תמ”א 2, ולמעשה נותרנו היום עם שני מסלולי מס אשר ניתן לשלב ביניהם ולהשתמש בהם במקביל בהתאם לתכנון המס:

מסלול הפטור האישי

עד לתיקון 74 היה מסלול הפטור האישי המסלול היחידי. בשיטה זו מתייחס המחוקק לעסקת תמ”א 2 כאל עסקת קומבינציה.

כדי להמחיש באופן מעשי את היתכנות הפטור נציג דוגמא:

עסקת תמא 2 ברמת גן – 12 דיירים , 3,500 מ”ר זכויות בניה בפרויקט כאשר מתוכם 2,275 מ”ר הם של היזם, משמע 65/35 הוא יחס הקומבינציה לטובת היזם. לאחר דיונים נקבע כי ערך השבח למוכרי הזכויות, הלוא הם הדיירים, הינו 14 מיליון ₪, משמע לכל דייר חלה שומה של 1,160,000 ₪.

בנקודה זו היזם מחייב את הדיירים להשתמש בפטורים האישיים שלהם – בין אם פטור מכוח דירת מגורים יחידה ובין אם בפטור הליניארי (דוגמא בהמשך). ומחיל את הפטורים על סעיף 49/ז לחוק מיסוי מקרקעין האומר:

בפסקה א’ – במכירת דירת מגורים עם זכויות בניה יהיה פטור על דירת המגורים, וכי זכויות הבניה יחויבו במס. בפסקה ב’- מוגדר כי היה ושווי הדירה ללא הזכויות שווה פחות מהתקרה, ניתן לקבל פטור נוסף על זכויות הבניה בגובה כפל שווי הדירה אך לא יותר מהתקרה.  נציין כי לעניין זה התקרה הנוכחית עומדת ע”ס של 2,064,600.

אם כן, במקרה דנן, אכן שווי הדירה נמוך מ-2M, נאמר 1.4M. וזכויות הבניה הנוספות מתירות את הפטור על 2M ₪ לערך. הרי ש- 65% מ-2M הם 1.3M, והמשמעות היא חבות מס אפסית. הדוגמא הנ”ל היא בהחלט דוגמא מציאותית אשר מיושמת גם היום.

במקרים יותר מורכבים כאשר ניצל הדייר את הפטור שלו, נוכל לבצע תיקון שומה (עד 4 שנים), ובכך לשלם את מס השבח המקורי, כדי להכיל כעת את הפטור על חבות גדולה יותר.

מסלול אופציונאלי 2 לתכנון מס שבח בעסקת תמא38/2

ביולי 2012 הודיעה הכנסת על תיקון 74 המחיל את הוראות פרק חמישי-5 לחוק מיסוי מקרקעין על עסקאות תמא38/2. אך אליה וקוץ בה. התיקון הגביל את היקף הפטור רק לשווי הזכויות שמקורן בתמ”א 38, ובלבד שיינתנו למוכר דירה אחת בלבד בשטח העולה על דירתו הישנה בעד 25מ”ר. למעשה, תמא38/2 רלוונטית כאמור במקרים בהם מצרפים גם את זכויות הבניה מכוח התב”ע, וכך, בצירוף כמה סייגים נוספים, נוצרה חבות ממשית ברוב העסקאות הללו. אך כמו שציינו מעלה, בעזרת תכנון נכון ניתן להשתמש לסירוגין בשני המסלולים כדי להגיע לחבות אופטימאלית.

פטור מהיטל השבחה בעקבות חוק הרשות להתחדשות עירונית

החוק למעשה מספק פטור מקיף וממצה לפרויקטים של תמ”א 38/2 הריסה ובניה – לקריאה חוק הרשות להתחדשות עירונית

פטור מע”מ שירותי בנייה

בתחילה, בתיקון 34 לחוק המע”מ נקבע פטור ממע”מ שירותי בניה בעסקאות תמ”א 38-1/2 ופינוי בינוי. המילה “פטור” יצרה התנגשות טכנית עם סעיף נוסף בחוק, ובכך לא היה כל אפקטיביות לפטור. בנובמבר 2014, וביוזמת שר האוצר דאז, יאיר לפיד, נקבע בתיקון 47 לחוק המעמ סעיף 31ב, כי יחול “מע”מ בשיעור 0” ובכך נפטרה הבעיה והוסר חסם המע”מ אשר העלה את סף הרווחיות של פרויקטים רבים, ובכך האיץ את מספר התחלות הפרויקטים.

נציין כי מועד החיוב בעסקאות מהסוג הזה חל ביום מסירת החזקה במקרקעין. ובנוסף, לא יחול מעמ 0 לגבי זכויות מכוח תב”ע, או בגדר תמורה שאינה בגדר המגבלות הקבועות בפרק חמישי(5). כך יוצא שתמ”א 38-1 אכן חסינה מפני מעמ שירותי בניה לדיירים, אך תמ”א 38/2 עוד חסינה רק בפני זכויות מכוח התמ”א.

כיצד נקבע שווי המכירה בעסקת תמ”א 38

רובכם ודאי שואלים כיצד נקבע שווי השוק של אותם מטרים מבונים, הרי לא מדובר בעסקה סטנדרטית, בה ישנו חוזה עם תמורה ידועה ומוצהרת. ולכן, יזמים רבים פונים בבקשה לתיקון השומות. ישנן שתי דרכים עיקריות לקבוע את שווי המכירה בעסקת תמ”א 38:

  • כמה שווים אותם מטרים מבונים אצל היזם. זו למעשה גישת החישוב הרווחת אצל רשויות המס. הגישה עושה שימוש בשיטת החילוץ לפיו מחלצים רווח יזמי בשיעור של 20%, עלויות בנייה ממוצעות של 5K ₪ /מ”ר, וחילוץ מע”מ.
  • כמה שווים שירותי הבניה המתקבלים אצל הדיירים.

– לגבי שיטת החילוץ – יכול לטעון היזם כי מפאת מורכבות העסקה, ומורכבות הביצוע, צפוי רווח יזמי גבוה יותר מ-20%, וכן עלויות בנייה נמוכות יותר, ובכך להפחית את שווי השוק ממנו נגזור את חבות המס.

דוגמא לחישוב מס שבח במכירת נכס שעבר שיפוץ לפי תמ”א 38

דיירים רבים אינם יודעים זאת, אך ההטבה הניתנת להם במסגרת תמ”א 38 היא למעשה הטבה כפולה ומכופלת. פעם אחת הנכס מחוזק ועמיד בפני רעידות אדמה, פעם שנייה הערך שלו נוסק בכמה עשרות אחוזים, ופעם שלישית, בבואו למכור את הנכס, צפויה לו הפתעה נעימה בדמות מס שבח מופחת. ולהלן דוגמא:

עד 1/1/2018 ניתן להשתמש פעמיים בפטור הליניארי, ולאחר מכן מותר למכור ללא מכסת שימוש בפטור.

דייר אשר רכש נכס ב-1/1/1974 ב-100$, בשנת 2014 עבר הבניין שדרוג מכוח תמ”א 38 2 ובתחילת 2018 מעוניין הדייר למכור את הנכס במחיר של 3 מיליון ₪, הרווח המוצהר שלו הינו 3 מיליון, אך שימו לב, כי ניתנו שירותי בניה ליזם בסך של 1.2M (ראה מעלה מסלול 1 למס שבח בעסקת תמ”א38/2), על כן הרווח מופחת לכ-1.8 מיליון, בתחשיב המס, 25% כפול 4/44 כפול 1.8 מיליון ₪, מביא אותנו לחבות מס שבח של 41,000 בלבד.

מיסוי תמא 38 סקירת מס תמא38

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך: ערבויות בעסקאות נדל”ן, איך לחשב שטח בפרויקט תמ”א
שתף/י את המאמר
Facebook
WhatsApp
Twitter
Email
88 תגובות
  1. מאיר אמיר – מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    מאיר אמיר – מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    הבנתי כי בתמא 38/1 יש סעיף שנקרא סעיף 23 ומאפשר זכויות נוספות.. האם נכון הדבר? תודה רבה על המאמר המקיף.

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      שלום, סעיף 23 אומר כי ועדה מקומית המבינה כי בשל התנאים היחודיים של היישוב, או חלקים ממנו, נדרש להתאים את הוראות התוכנית לתנאים ייחודיים אלו, וזאת במטרה להפוך עסקאות תמ”א 38 לכדאיות בעיני היזמים ולתמרץ התחלות פרויקטים באיזור השיפוט שלהם ולפי ראות עינם. על הועדה המקומית הזכות להפיק תכנית מכוח סעיף 23, בו יעודכנו שטחי הבניה, יחידות הדיור, גובה הבניה, קווי בניין, עיצוב ותקני חניה. הראשונים אשר הרימו את הכפפה והכינו תכניות מכוח סעיף 23 לתמ”א 38, הם עיריית ר”ג (רג/53), קריית אונו (קא/413), הרצליה (הר/2213), ראשון לציון (רצ/106), בת ים (בי/583).

  2. דליה מגיד – מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    דליה מגיד – מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    ציינתם כי במסלולי מס שבח בתמא 38 2 היזם בסופו של דבר משלם את המס, אך איך הוא עושה זאת בפועל??

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      בשני המסלולים מקבל היזם ייפוי כוח מהדיירים לגבי השומות, לרוב היזם מפקיד ערבות הנקראת “ערבות מיסים” לעו”ד הדיירים. לרוב השומות מוקפאות עד לעלייה על הקרקע ולרוב אם יש שומות פתוחות היזם משלם את זה במועד העלייה.

    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      לגבי היטל השבחה, המאמר במיסוי ולא בהיטלים למיניהם, אך אם שאלת נפרט כי במסגרת תיקון לחוק התכנון והבניה (תיקון מס’ 96) – ישנו פטור מתשלום היטל השבחה בגין מימוש זכויות בנייה מכוח תמ”א 38 מצד הדיירים, גם בעת מימוש זכויות מכוח תב”ע, המאפשרות תוספת חדרי יציאה על הגג..

  3. יוסי
    יוסי says:

    שלום במסגרת ההסכם שנערך בין הדיירים ליזם סוכם שהדירים יקבלו ממ”ד גדול יותר מהתקן במקום 12.5 מ”ר ברוטו יקבלו 18 מ”ר ברוטו .
    שאלתי איך הנ”ל ישפיע על המסים ?
    האם גם במקרה זה הדיירים יהיו פטורים ממס שבח.
    בברכה
    יוסי

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      לעניין זה, בהסכמי תמ”א38 בין היזם לדיירים נהוג לכלול את הסעיפים הבאים:
      1. סעיף המבקש מהדיירים למצות את זכאותם לפטור ממס שבח (במידה ויש באפשרותם לקבל פטור – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג – 1963) 2. סעיף המדגיש כי כל תשלומי מיסים (כולל מס שבח), ככל שיהיו, יחולו על היזם.
      מקווה שעניתי.
      אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי וכן לא נעשתה כל בדיקה ו/או עיון בהסכם המדובר.

  4. איל דוידי - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית
    איל דוידי - מתוך פורום המרכז להתחדשות עירונית says:

    אכן נושא המס בתמא38 מורכב ןדורש בקיאות
    עשיתם לי המון סדר
    תודה רבה

    הגב
  5. טליה
    טליה says:

    שלום.
    במידה ורכשתי דירה לפני שהבניין עבר תמא ובבוא הזמן יעבור תמא וארצה למכור את הדירה. האם אצטרך לשלם מס שבח או היטל מיכרה כל שהוא בגלל ההשבחה של הנכס?

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      שלום טליה,
      ברירת המחדל בפרויקטים של תמא חיזוק או הריסה היא כי הדיירים אינם משלמים דבר,
      כל הוצאה בעבור שבח/מעמ/היטלים משולמים ע”י היזם, ובלבד שיאושר כי יעשה שימוש בפטורים האישיים שלכם ככל שישנם.
      אסייג זאת ואוסיף כי יש מקרים ייחודיים אך הם בטלים בשישים.

  6. יעקב חימוביץ
    יעקב חימוביץ says:

    שלום,
    אשמח לדעת מה קורה, מבחינה מיסויית, במצב בו בפרויקט תמ”א38 הריסה ובניה, ניתן לתת לדיירים דירות הגדולות ביותר מ 25 מ”ר מדירתם המקורית או אף 2 דירות תמורת דירה אחת שלהם. הכל במידה וכמובן הפרויקט כלכלי ליזם.
    תודה, ותודה על המאמר המעניין,
    יעקב

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      שלום יעקב,
      קשה לספק תשובה ללא למידת כלל הפרטים לעומקם, בנושאים אלו חשוב לקבל ייעוץ מס פרטני.
      אוסיף כאן מספר הבהרות כדי לתת לך כיוון:
      כאשר מדברים על מיסוי יש להתייחס ל- 3 מיסים שונים: מס רכישה ומס שבח (מטופלים ע”י רשות המיסים) ומעין מס שנקרא היטל השבחה (מטופל ע”י הרשות המקומית, לרוב – עיריות). כל אחד מהמיסים האלה מטיל חבות על משהו אחר. למשל, מס רכישה מתייחס לשינויים בבעלות הדירות (מכירה, רכישה) ללא קשר לתוצאות הכלכליות של העסקאות האלה. מס שבח ממסה רווח. היטל השבחה מוטל על תוספת זכויות בדרך של תכנון או חריגות לעומת התכנון הקיים. במסגרת תמ”א 38 המחוקק דאג לפתור את הדיירים משלושת המיסים האלה, אבל אך ורק בכל הנוגע לאותו החוק. לכן, הבחינה שתתבצע ע”י יועץ מיסוי שתפנו אליו תתמקד ראשית האם מדובר כאן בחריגות לעומת הפטורים של תמ”א 38 ומידה וכן יתבצעו בדיקות רגילות לגבי חבות במס עבור כל אחד מהמיסים המתוארים.
      בהצלחה

    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      שלום וברכה, מדובר בחלק היחסי מתוך סך האחזקה בנכס, תחשיב מס שבח ליניארי, החל מ2014 ועד 2018 חלפו 4 שנים, אך בסה”כ החזיק הבעלים 44 שנים לכן חילקנו 4 ב44 והכפלנו במס החייב.

  7. ראובן
    ראובן says:

    אנו 4 דיירים בבנין בן 2 קומות לפני הריסה ובינוי.
    מעוניינים לקבל את דירות הגן במבנה שייבנה.
    סבורים כי אין מיסוי על דירת גן כל עוד לא חרגה ביותר מ-25 מ”ר משטח הדירה כיום.
    האם תפיסתנו נכונה?

    הגב
  8. אסף
    אסף says:

    שלום רב, האם במקרה של תמא 2 חתום כאשר התקבל סירוב לפרוייקט מהועדה המקומית אך עדיין הפרוייקט והחוזה לא בוטל ותקף, האם יחול על בעל הדירה המעוניין למכור את דירתו מס שבח או מס אחר במקרה של מכירת הדירה בשלב זה??

    תודה

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      שלום אסף, במידה והינך חייב במס שבח כמובן שהוא יחול עליך,
      אין להסכם תמא 38 (בין אם תקף ובין אם לאו) את היכולת לבטל מס שבח בעת מכירת דירה “רגילה”.

  9. אבי קולומבוס
    אבי קולומבוס says:

    1 – בתמ”א 38/2 – הריסה ובניה – בעל דירת 80 מ”ר קיימת שאמור לקבל [לפי הסכם כולל עם דיירים] דירת 100 מ”ר – בשווי 4 מיליון ש”ח ל[פי תמחור היזם] – מסכם עם היזם לשדרג לדירת 120 מ”ר בשווי 5.5 מיליון ש”ח – האם על תוספת 1.5 מיליון יש פטור ממס רכישה?
    2.תחולת תקנות המס הלינארי היא עד סוף 2017 – מה סטטוס מס השבח לדירה כנ”ל ש[שאינה דירת יחיד] שתימכר לאחר תאריך זה – דהיינו ב2019 למשל?

    הגב
  10. עופר
    עופר says:

    שלום רב
    האם במכירת דירה בבניין שבו מתבצע פרויקט תמ”א 38/1 – לפני השלמת הפרויקט יהיה חיוב במס שבח על עליית הערך הנובעת מהפרויקט (מזכויות הבנייה מכח התמ”א)?

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה
      עו"ד גיא ברכה says:

      שלום עופר,
      המדובר במכירה רגילה לכל דבר ועניין, כמובן שככל שיחול שבח, ובאין פטורים, תצטרך לשלם.. בברכה

  11. מתעניין
    מתעניין says:

    היי,
    קניתי דירה בפרוייקט תמ”א 38 1, חיזוק ותוספת קומות. דירה מהדירות החדשות ולא קיימות.
    במידה ואני רוצה למכור את הדירה לפני קבלת טופס 4 , האם יש לי מיסים?מס שבח? וכ”ו.
    מדובר בדירה יחידה וראשונה. אני רק רוצה למכור כדי לקנות משהו אחר.

    תודה.

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      רכישת דירה בפרוייקט תמ”א 38 לא שונה בפן המיסוי מרכישת דירה בפרוייקט רגיל. גם בשלב מכירה חלים אותם חוקים. לא ניתן להגיד בוודאות האם יהיה מס שבח או לא בלי ללמוד את כל הפרטים של רכישה ומכירה. צריך לבחון היטב את התנאים לעמידה בפטור ממס וגם האם לא משתמע שנעשתה עסקת רכישה לצורך הפקת רווח ולא למטרת מגורים. מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ ספציפי.

  12. יניב לזרוביץ
    יניב לזרוביץ says:

    שלום רב,

    במידה ובבעלות דייר דירת גג גדולה בפרויקט שמיועד לתמ”א 38/2 ואותו דייר מבקש לקבל כתמורה שתי דירות קטנות בשטח השווה לשטח דירת התמורה המגיעה לו (לדוגמא, במקום לקבל דירה אחת בשטח 150 מ”ר מבקש הדייר שתי דירות בשטח של 75 מ”ר כל אחת), מה ניתן לצפות מבחינת היבטי מיסוי? האם יש לבחון זאת במסגרת כלל עלויות המיסוי של הפרויקט או שיש דרך יותר פשוטה להבין מה (אם בכלל) תהיינה חבויות המס של הדייר בעסקה מסוג זה.

    תודה רבה,

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      קודם כל חשוב להבין שחבות במס בפרוייקטים תמ”א 38 היא אישית של כל דייר בנפרד. באופן כללי, במסגרת הפטורים בפרוייקט תמ”א 38.2 קיימת אפשרות לקבלת 2 דירות, אך נדרשת בדיקה מעמיקה שבמהלכה ייבחנו כמות המטרים בדירות החדשות, שווי של הדירות החדשות והאם יש שילוב זכויות בין תמ”א 38 לתב”ע. הנושא מורכב ומומלץ, כמובן, לפנות לקבלת ייעוץ ספציפי.

  13. דוד
    דוד says:

    שלום רב,

    א. אני מניח שהמאמר מתייחס לבעל דירה שזו דירתו היחידה. מה קורה במקרה שזו דירה שניה או שלישית
    שלא מושכרת ואין לגביה הכנסה (גרים ילדים)
    ב. מה הכוונה מלאי עיסקי

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      א. השאלה קצת לא ברורה. באופן כללי בעסקת תמ”א 38 קמה חבות במס של הדיירים בגין מכירת זכויות בניה. במסגרת בדיקת תנאים לפטורים אישיים, כמובן, יש משמעות האם זו דירה יחידה או לא.
      ב. מלאי עסקי – משמעות הדבר שמחזיקים בדירה או בקרקע לצורך מכירה במסגרת עסק שהוקם למטרה הזאת.

    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      ככל שמדובר בניצול פטור ממס שבח שמיועד למחזיק בדירת מגורים אחת, סביר להניח שבגין הדירה השניה פטור לא יינתן.

  14. איוי
    איוי says:

    שלום רב
    האם התוספת של 25 מטרים היא על פי החוק (כלומר תוספת הפטורה ממס) והיזם לא יכול לתת יותר? האם החוק מגביל אותו?
    ושנית האם 25 מר הם תוספת לשטח הבנוי של הדירה ללא מרפסת? כלומר האם ניתן להוסיף 25 מר ועוד מרפסת שמש ועדיין להיות בפטור? פטור ממס רכישה לא ממס שבח.

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      חשוב לציין שתמ”א 38 לא מגבילה בכמות המטרים שניתן להוסיף. כמות המטרים להוספה זה עניין תכנוני ומסחרי בלבד. אבל, תמ”א 38 כן מגבילה את כמות המטרים לצורך קבלת פטור. 25 מ”ר הידועים – זה תוספת לשטח עיקרי ולא מתייחס להוספת מרפסת שאותה ניתן להוסיף בפטור בנפרד.

  15. איציק
    איציק says:

    לאמא שלי עזו פינוי בינוי בנווה שרת בתל אביב.היה לה 43 מטר מקבלת עכשיו 84 פלוס מחסן חניה ומרפסת 12 מטר.השאלה שלי אם אני מוכר את הדירה ברגע שאני מקבל מפתח האם עליי לשלם מס ?.זאת הדירה היחידה של אימי.

    הגב
    • עו"ד גיא ברכה טשרניחובסקי
      עו"ד גיא ברכה טשרניחובסקי says:

      פטורים במסגרת תמ”א 38 מיועדים לדירות מגורים. לכן, רשויות המס בוחנות במקרים כאלה האם במסגרת עסקת תמ”א 38 הייתה מטרת רווח או מטרת חיזוק הבניין. ככל שהמסקנה תהיה שהייתה מטרת רווח, ייתכן וכן תובא דרישת מס. במידה ומדובר בפינוי בינוי שלא במסגרת תמ”א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) יש לברר האם המתחם מוכרז כמקנה פטורים מלאים או חלקיים. לתשובה יותר מדוייקת נדרש לבדוק את כל הפרמטרים לעומק. מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ ספציפי.

  16. אלה
    אלה says:

    שלום, בשלב הראשון חתמנו על הסכם לתמ״א 38/1 והיזם אמור היה לקבל שתי דירות. לאחר שהיוק הרחיב זכויות בניה, חתמנו אישור לדירה שלישית, אך מכיוון שלא ניתן לעשות חניות לכל דיירי הבניין הקיימים, הטסכם על קבלת סכום כספי מהיזם, תמורת ההסכמה לדירה שלישית. דייר שירצה יוכל לקנות מהיזם חלק בחניה ( לרשות 8 דיירים קיימים עד 2 חניות, כל לכל היותר רבע חניה למשפחה).
    התבקשנו לשלם היטל השבחה על הבסף שנקבל. זה בסדר? איך יחושב? האם אין להפחית מכך את התשלום לחלק של החניה? תודה. אלה

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      תמורה כספית אינה נמנית בין סעיפי הפטור ולכן ברור שקמה כאן חבות במס. היטל השבחה – זה לא מס אלא היטל עירוני, אך גם כאן אין פטור במקרה של תמורה כספית. לא ברור מדוע נבחרה הצורה המשפטית כפי שאת מתארת בשאלה, כיוון שאם הדייר היה מקבל חניה זה כן היה פטור הן ממס והן מהיטל השבחה. כעת מדובר במקרה מאוד מורכב עם חשיפה מיסוית גבוהה ויותר ממומלץ לפנות לקבלת ייעוץ ספציפי.

  17. אלה
    אלה says:

    היי, האם ניתן למלא לבד טופס פריסת מס שבח או יש להיוועץ בשירותי רואה חשבון. אם כן, מה התעריף לרואה חשבון להגשת הטופס הנ”ל?

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      כמו בכל נושא אחר, ככל שאת מכירה את החוקים ואת הפרוצדורות, תוכלי להגיש לבד. במידה ולא – צריך לפנות למומחה בתחום. לכל מומחה יש תעריפים משלו. אם ברצונך לקבל יעוץ מומחה מס מטעם “אפיקים 38” נא לפנות באמצעות טופס “צור קשר” ויחזרו אליך עם הצעת מחיר.

  18. דן
    דן says:

    היי
    איך החקיקה החדשה בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משפיעה על ההטבה של מע”מ אפס? האם היזם מרוויח כאן דבר מה נוסף?

    הגב
    • המרכז להתחדשות עירונית
      המרכז להתחדשות עירונית says:

      מצב לפני החוק – לפי להוראות סעיף 31 ב לחוק מע”מ על מתן שירותי בנייה בעסקאות תמ”א 38 יחול מע”מ בשיעור אפס. מצב לאחר החוק – מע”מ אפס יחול גם על מתן שירותים כנגד זכויות בניה שלא מכוח
      התמ”א.

  19. איציק
    איציק says:

    שלום, ברצוני לשאול: בפרויקט תמ”א 38 פינוי בינוי, האם היזם פטור מתשלום מע”מ לדירות הנוספות שאותם הוא מוכר בפרויקט?
    תודה.

    הגב
  20. דליה
    דליה says:

    שלום, אני עומדת לרכוש דירה במתחם שמיועד לתמ”א 38/2 אך עדיין אין היתר בנייה ולכן הפרויקט עדיין לא דווח לרשויות המס על ידי היזמים. הובא לידיעתנו כי קיים מס שבח על הקרקע (לא על הדירה) בפרוייקטים של תמ”א 38/2 בשלב שאחרי ההריסה ולפני הבנייה כשהבניין הופך לקרקע, ומכיוון שהמוכר חושש שיידרש לשלם מס שבח על הקרקע הוא שוקל מחדש את מכירת הדירה למרות שלהבנתנו המס חל רק לאחר הדיווח לרשויות המס ולא במקרה שלנו. האם תוכלו לאשר את נכונות הנתונים הנ”ל ולהפנות אותי לסימוכין כלשהם בחוק/הוראות שעה או בכל סימוכין אחרים בעניין זה.

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      ראשית, יש לציין שפטור ממס שבח הינו אישי ותלוי בפרמטרים שקשורים לאותו אדם בלבד. לכן, ללא בדיקה מסודרת וספציפית לא ניתן לדעת מה מצב הפטורים של המוכר. באופן כללי פטור ממס שבח לפי סעיף 49לג1(א)(2) מותנה בהקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של הריסה. לפי כך כל עוד לא הוקם הבניין החדש הפטור לא יכול להיכנס לתוקף. שנית, לפי המתואר בשאלה, ניתן להבין שמדובר במכירת הדירה החדשה ולא המקורית וכאן יתכן שיהיה מס שבח אחר או נוסף על המחוייב בעסקת מכירה הוקדמת של הדירה המקורית ליזם. כפי שניתן לראות, המקרה מאוד מורכב, כולל שתי מכירות ותלוי בנסיבות האישיות של אותו מוכר, מומלץ לקבל ייעוץ ספציפי.

  21. שרה
    שרה says:

    תודה – הסקירה שלכם מצוינת .

    שאלה במסלול תמ”א 38/2 : בתמורה של דירה שהתקבלה בירושה ( נרכשה ע”י המוריש 1970
    במחיר זעום) מתקבלת דירה של 140 מ”ר … היזם מסכים לפיצול הדירה ( מקבלים 2 דירות. כל יורש מקבל דירה 70 מ”ר ) . שווי השוק של הדירה הקיימת 1,400,000 ש”ח.
    הפרויקט כעסקת קומבינציה 2/3 ליזם, 1/3 לדיירים.

    מה יהיו הכללים לחישוב חבויות מס ? הערכת עדיפויות במסלול הפטור האישי,
    או במסלול הפטור הליניארי ?

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      היי שרה,
      זה כבר די מורכב כדי לתת תשובה בפורמט הזה ללא ייעוץ אישי. יש כאן מקום לבדיקה צולבת של מספר רב פרמטרים וביצוע סימולציות אישיות. בכל מקרה יש לבדוק קודם מתי הועברה הדירה בירושה בהתייחסות לסעיף 49לג1(ד) שאומר:

      (ד) הועברה דירת מגורים לקרוב בפטור ממס לפי חוק זה, בתקופה של 24 חודשים שלפני ההסכם למכירת הזכות הנמכרת, לא יחול במכירתה פטור ממס לפי סעיף זה;

  22. יוסי
    יוסי says:

    שלום וברכה ,
    אנחנו עומדים לפני תחילת פרוייקט פינוי בינוי – השאלה שלי היא האם זה נכון שהעריה לדבריו של היזם הגבילה אותו ל 22 מ”ר יותר ולא ל 25 מ”ר על פי חוק ?
    יש דבר כזה ?

    הגב
    • צוות המרכז להתחדשות עירונית
      צוות המרכז להתחדשות עירונית says:

      שלום יוסי,
      באופן בסיסי כמובן שישנה זהות אינטרסים בינכם לבין היזם בכל הקשור שטחי התוספת בפינוי בינוי, הרי הוא מעוניין להגדיל את קונטור הדירות ע”מ למכור יותר מטראג’.
      ישנן הגבלות תכנוניות אחרות , ייתכן כי הן המקור להפחתת המטרים לכאורה, אבל קשה מאוד לשפוט בהתבסס על הנתונים שרשמת,
      נשמח לסייע לכם להפיק את המקסימום מהפרויקט. 0737873838.

  23. דורית
    דורית says:

    להבהיר את הרשום לעיל: אם גודל הדירה הקיימת 110 מ”ר וינתנו רק עוד 10 מ”ר. סה”כ 120 מ”ר. האם על פי חוק תמ”א 38/2, פינוי בינוי, ניתן לקבל 2 דירות בפטור? אם כן, איך זה נעשה והאם פוגע בקבלן?

    הגב
  24. אתי
    אתי says:

    שלום וברכה,
    שאלה לי לגבי הפטור מהיטל ההשבחה. נניח והוצאתי היתר בניה לפי תמא 38, קיבלתי פטור מהיטל השבחה על הזכויות הרלוונטיות ושילמתי את חובי על הזכויות הנותרות. האם בשלב זה אוכל למכור את החלקה עם זכויות הבניה לצד שלישי או שאדרש לבנות בפועל בעצמי כדי להמשיך להינות מהפטור כפי שנדרש בפטור ממס השבח?
    תודה

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      התשובה תלויה במבנה המשפטי של המכירה. לדוגמא, אם אתה רכשת זכויות לפי תמ”א 38 מדיירים באמצעות חברה ואין עליך שום מגבלה משפטית למכירת המניות בחברה, סביר להניח שהעסקה הזאת לא תשפיע על פטור מהיטל השבחה. מאידך, אם אתה מתכוון למכור את הסכם הביצוע לחברה אחרת, סביר להניח שהדבר ידרוש שינוי בהיתר בניה שניתן ספציפית לחברה שלך. ברור שבתהליך הרישוי מחדש ייבחן נושא פטור מהיטל השבחה ויתכן שיוחלט כי לא מדובר הפעם במימוש זכויות בניה לפי תמ”א 38 אלא מכוח דיני חוזים. גם כאן המסקנה אינה חד משמעית ודורשת ניתוח משמפטי מעמיק. שוב רוצה להדגיש שהתשובה תלויה במתווה המשפטי של העסקה שאתה מתכנן לבצע ולכן מומלץ לפנות לייעוץ משפטי שיכלול גם בחינה מעמיקה של סוגיית היטל השבחה בהתאם למבנה המשפטי שיתגבש.

  25. אלכס
    אלכס says:

    אתר מושקע ויסודי – תודה.

    קבוצת רכישה שהיא בעצמה יזם למימוש תמא 38_1 – איך מחושב מס רכישה עבור דירה חדשה שתהיה ברשות רוכש מתוך קבוצת רכישה? לפי ההסברים אני מבין שמשולם מס חלקי כנגזר מניצול אותן הטבות שמקבלים דיירים הקיימים בבניין. אשמח להבהרות.

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      היי אלכס, תודה,
      כפי שכתוב בשאלב קבוצת רכישה היא, בעצם, היזם. במידה וקבוצת רכישה אינה מורכבת מהדיירים הקיימים היא נכנסת לנעליים של יזם ומשלמת מס רכישה מלא (5% או 6% לפי העניין) עבור זכויות בניה שנרכשו בדיוק כפי שיזם היה משלם. לא קיימים פטורים ממס רכישה מצד היזם, אך כן יש דחיית מועד החיוב במס.

  26. ניסים
    ניסים says:

    שלום רב,
    בבעלותי דירת דופלקס גג, ובמסגרת תמ”א 38 רוכש ממני היזם את קומת הגג בסכום של 550000 ש”ח. אשמח לדעת מה מידת המיסוי אותה אצטרך לשלם בנדון (מדובר בדירה יחידה אותה רכשתי לפני 6 שנים). בנוסף, במידה וארצה למכור בהמשך את הדירה לאחר השלמת הפרוייקט או במהלכו- האם הדבר נחשב כעסקת מכר שנייה לצורכי מס? (כלומר כמכירת נכס שני?)

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      מאוד חשוב לדעת מה הוא המקור לזכויות שלך בגג ומה היה השימוש בשטח הזה, אם בכלל. בנוסף חשוב לדעת האם יש זכויות בניה בגג או אין. רק כדי להתקדם בתשובה נניח שהזכויות בגג היו צמודות לדירה שרכשת ואין זכויות בניה בשטח הזה. אם זה המצב, רשות המיסים יכולה לטעון שאתה מוכר חלק מהדירה ובכך מנצל את הפטור. בכל סיטואציה אחרת מזו מצב מיסוי יהיה עוד יותר מורכב. בטרם חתימתך על ההסכם מול היזם מאוד מומלץ לקבל ייעוץ מיסוי מקיף שיכלול ניתוח אפשרויות, המלצות וסגירת הסכם מקדמי מול רשויות המס במידת הצורך. יצויין שמימון הייעוץ כזה זה תנאי מסחרי שהינך יכול לדרוש מהיזם לשאת בעלויות האלה.

  27. ניסים
    ניסים says:

    תודה רבה על תשובתך אודות מיסוי בגין מכירת הגג שבבעלותי (כחלק מדירת דופלקס גג). אוסיף ואציין שניצלתי ע”פ חוק את זכויות הבנייה על הגג ויש כיום שני חדרי שינה, מקלחת ושירותים וכן יציאה למרפסת פתוחה. היזם רוכש ממני כאמור את החלק הזה בדירה תמורת סכום של 550000 ש”ח. אני נותר עם החלק התחתון של הדירה, כלומר הדירה התחתונה (דירת 3 חד’). אשמח לדעת אודות מידת המיסוי בנדון גם לגבי עסקת מכירת הגג וגם לגבי מכירת הדירה שנותרה למטה. שוב תודה על היענותך.

    הגב
  28. שמעון
    שמעון says:

    שלום

    ראשית ברכות על האתר המקצועי.

    אנו מתקשרים בהסכם לחיזוק הבניין במסגרת תמא 38 (היזם בונה רק דירות גן) ומקבלים ממ”ד ושיפוץ בניין.

    על המרפסות דורש היזם תשלום בנפרד. האם יחולו מיסים והיטל השבחה בגין בניית המרפסת ?

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      אם הבנתי נכון, אז מבחינה חוזית המרפסות אינן כלולות בהסכם תמ”א 38. אם זה המצב, היזם ישלם על כך כל האגרות לעירייה. לגבי מס שבח – מוציאים שומה בעת מכירת הדירה והיווצרות השבח, אם בכלל. כמובן, כאן נכנסים לתמונה גם הפטורים. לגבי היטל השבחה – יתכן ויהיה וזה תלוי מכוח איזו תוכנית או חוק מבקשים להוסיף את המרפסות. במידה ומרפסות כן כלולות בהסכם תמ”א 38 והיזם רק דורש שהדיירים מעבר לזכויות בניה שמוכרים לו יוסיפו גם כסף, אז, סביר שיהיה פטור מהיטל השבחה

  29. בן ישי
    בן ישי says:

    שלום,במידה ויזם מעוניין לבצע תמ”א 38 בבניין וחלק מהגג בגודל של 100 מ”ר מוצמד לדירתי מהו הפיצוי המקובל שעלי לדרוש מהיזם בתמורה לבנייה על הגג שבחזקתי?

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      זו שאלה מסחרית פרופר ואין כאן מקובל. כן ניתן להגיד שכדאי שפיצוי הנדרש יהיה מסונכרן מול ניתוח מדוקדק של כדאיות הפרוייקט ע”י היועצים מטעם הדיירים. כך ניתן לדרוש מקסימום בלי לפגוע בהוצאת הפרוייקט לפועל. לגבי אפשרויות ייעוץ ניתן להתקשר לטלפון 073-7873838 ולברר זאת ללא תשלום וללא תחייבות.

  30. תומר
    תומר says:

    שלום,

    הדירה (היחידה) שבבעלותנו (שרכשנו בשנת 2011) נהרסה לפני מספר חודשים במסגרת תמ”א 38/2 ואנחנו צפויים לקבל את הדירה החדשה רק בעוד כשנתיים. אם אמכור את הדירה בטווח זמן הקרוב (בטרם תסתיים בנייתה) האם אהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה? (החזקנו בדירה למעלה מ- 18 חודשים ולא ניצלנו את הפטור אף פעם).

    תודה

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      קודם כל, תבדקו בהסכם מול יזם האם ובאילו תנאים אתם רשאים למכור את הדירה כי באופן כללי כבר מכרתם אותה ליזם. באופן כללי במידה וכדי למכור אותה תתבטל משפטית המכירה ליזם אתם לא אמורים לאבד את הזכות לפטור אם הייתם זכאים אליו לפי הוראות רגילות של החוק. במידה ואין אפשרות לבטל את העסקה שנחתמה, באמת יש בעייתיות מסויימת בניצול הפטור. הפעם מדובר כבר בדירה חלופית שלגביה צריך לעמוד בכל הדרישות של סעיף 49 ב’ לחוק מיסוי מקרקעין. בין היתר נקבע שם שדירת מגורים היא דירה שבנייתה הסתיימה ולאחר מכן צריכה להיות בעלות בה במשך 18 חודשים. כלומר, במקרה הזה אכן לא יחול פטור עד תום שנה וחצי מסיום הבניה.

  31. יעל
    יעל says:

    שלום, אשמח לעזרתכם. אני קונה דירה בבניין שחתם על הסכם תמ”א 38/2 עם יזם. ההסכם נחתם לפני כשנה ולפי הבנתי יום המכירה נקבע לאז ונקבעו שומות. היזם “רכש” את הדירה בשווי 1600000. אני קונה את הדירה בכמאה אלף שקלים יותר. נאמר לי שבמידה והתמ”א תצא לפועל יהיה עלי לשלם מס על ההפרש בין מחיר הקניה של היזם למחיר הדירה ביום תחילת התמ”א. האם תוכלו לעשות לי סדר, להסביר באילו מסים והליך מדובר, או להפנות אותי למידע בנושא?
    תודה רבה

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      נושא המיסוי קשור מאוד למבנה המשפטי של העסקה. במידה והדייר הקודם מכר כבר את הזכויות שלו ליזם וכדי למכור לך כעת נדרש ביטול עסקת מכירה ליזם אזי נחתם הסכם תמ”א חדש מבחינתך. סביר להניח שהתנאים יהיו זהים לאלה שהיו לדייר הקודם. מבחינת מס רכישה בגין קניית הדירה מהדייר הקודם יש כאן עסקה רגילה. מבחינת מס שבח בגין מכירת הדירה ליזם גוברים התנאים שרשומים בהסכם שלך מול היזם. בד”כ, יזם לוקח על עצמו את כל עניין המיסוי ובמקרה הזה לא משנה באיזה מחיר קנית.

  32. ענבל
    ענבל says:

    בבניין שמיועד לתמא 38/2, בגלל אילוצים של היזם הוא מציע לנו דירה בקומה 5 במקום בקומה 3 שמגיעה לנו. הוא מבקש תשלום של 50000 שח על העלייה בקומות.. האם יהיה עלינו לשלם גם מיסים על התשלום הזה?

    הגב
  33. לאה מילר
    לאה מילר says:

    האם יש חיוב של מס שבח על דירה יחידה של יחיד שנהרסה במסגרת תמא 38/2 בתקופת הביניים שבה טרם נבנתה הדירה החדשה? במידה והדירה היתה מבונה היה פטור ממס שבח בגין דירה יחידה. אודה לכם על תשובתעם.

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ'
      רו"ח גנדי גורביץ' says:

      בהתאם לסעיף 49 לג 1 א (1) (ב) לחוק מיסוי מקרקעין כדי שהפטור יחול בנייתו של הבניין החדש אמורה להסתיים. כפי שמשתמע מהשאלה, מדובר, כנראה, במקרה שהדירה נמכרת לאחר קבלת היתר בניה ולפני השלמתה. ביום קבלת היתר בניה, נכנס לתוקף, בעצם דיווח על מכירת הדירה הקודמת וקבלה בתמורה הדירה החדשה. במידה ובדיווח עסקת תמ”א 38 לרשויות המס לא נעשה שימוש בפטור רגיל, אין מניעה באופן עקרוני להשתמש בו, אבל, במקרה הזה צריך לעמוד בכל הדרישות של סעיף 49 ב’ לאותו חוק ובין היתר לגבי הגדרת דירת מגורים אשר קובעת שתחשב ככזאת דירה שבנייתה הסתיימה. בנוסף נדרשת בעלות בדירה כזו בתקופה של 18 חודשים מיום שהפכה לדירת מגורים. לכן, לא נראה שניתן להשתמש בפטור הזה לפני תום 18 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה.

  34. לילך
    לילך says:

    דירות שעוברות את תקרת הפטור בתמ”א 38 לעניין מס שבח מחויבות במע”מ שירותי בניה?
    או שאין הקבלה בין מס שבח ומע”מ שירותי בניה גם אם דירות התמורה עברו את תקרת הפטור

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      יש הקבלה ואפילו קשר הדוק בין שני המונחים האלה. סעיף 31 ב (ב) לחוק מס ערך מוסף אומר: “על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החיזוק בתמורה למכירת הזכות הנמכרת בפטורה ממס בהתאם להוראות סעיפים 49 לג ו- 49 לג 1 לחוק מיסוי מקרקעין יהיה מס בשיעור אפס.” כלומר, על הזכות הנמכרת שלא פטורה ממס שבח לא חל מע”מ בשיעור אפס אלא מע”מ בשיעור מלא שנכון להיום עומד על 17%.

  35. שמואל
    שמואל says:

    שלום רב אני מעוניין לרכוש דירה מיזם בעיסקת תמ”א הגענו עד כדאי עורכי דין וחוזים אך העורך דין שלי העלה סוגייה קאוטית בחוזה של היזם שהם לא מוכנים להתחייב לי על אישורי מיסים בגין עיסקת התמ”א העורך דין שלי מסרב לוותר להם והם בשלהם לא מוכנים להתחייב השאלה היא כזאת
    האם לחתום איתם גם עם לא נתנו לי התחיבות כל שהיא לאישורי מיסים כך שאחרי ששילמתי את סכום תמורת הדירה וקיבלתי את החזקה בנכס אצטרך לשלם למדינה איזשהוא מיסים כל שהם למעט מס הרכישה בו אני מחוייב

    הגב
  36. איל
    איל says:

    שלום, אתר יוצא מכלל מהטובים שהכרתי
    נאילא הבהרה יותר ממוקדת
    יש לי שתי דירות במקומות שונים באחת אני מתגורר והיא מיועדת לעבור תמא 38/2 והשניה מושכרת ומשולמת לרשות המיסים , האם יחולו עלי כל הפטורים המוכרים כולל מס שבח בגין התמא על דירת המגורים
    תודה

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      חשוב להפריד מונח פטור לפי תמ”א 38 ופטורים רגילים. לעניין פטור לפי תמ”א 38 אין שום השפעה של הדירה השניה כל עוד היא לא נמצאת באותו בניין שמיועד לתמ”א 38 יחד עם הדירה הראשונה. רק במקרה שלא יינתן פטור לפי תמ”א 38 (לדוגמא, תוספת מעל 25 מטרים לדירה) נכנסת סוגיה של פטור אישי. כאן העניין ייבחן לפי פרמטרים שרלוונטיים לזה ועקב ריבוי שלהם לא ניתן לפרט כאן. העניין ייבחן ע”י יועץ מס מטעם היזם שהוא חייב לקחת לטיפול מקצועי במיסוי מקרקעין.

  37. רני עובדיה
    רני עובדיה says:

    שלום רב,
    כיצד מבוצע החישוב של מס השבח במקרה שמדובר בתמא 38/2 והתוספת היא מעבר ל25 מטר המותרים?

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      כנראה הכוונה בשאלה הייתה האם יחול מיסוי על כל התמורה או רק על ההפרש. במקרה הזה התייחסות לכל עודף מעל 25 מ”ר כי תמורה שלא פטורה לפי תמ”א 38 ומכך הפער הזה ימוסה. יש לשים לב שיחולו עליו כל המיסים: מס רכישה, מס שבח, מע”מ. מאידך, יש לבחון רלוונטיות של פטורים שלא קשורים לתמ”א 38.

  38. יוסי בוגאי
    יוסי בוגאי says:

    לצוות אפיקים שלום שמי יוסי. אני בעל שתי דירות בבניין של 7 דירות אשר 6 מהן בנות 74 מ״ר ודירה אחת היא דופלקס של קומה 74 מ״ר וגג עם חדר על הגג בגודל של 25 מ״ר.
    הסכמתי עם 3 בעלי דירות נוספות בבניין להגיש בקשה בתור יזמים לתמא 38/1 ולממן אותה וכמובן להתחלק בדירות שנקבל לפי אחוזים שיש לנו בבניין. קבלנו אישור לחיזוק ולתוספת של 4 דירות. שתי דירות בגודל של 74 מ״ר. דירת פנטהאוז אחת הכולל 100 מ״ר בנוי + 50 מ״ר מרפסת. וכן דירת קרקע מפולשת בגודל של 48 מ״ר. ברצוני לציין שהדירות הקיימות לא יורחבו אלא רק יבנה להם ממד בתוך דירתם. יש לציין שאנחנו לא מוכרים אף דירה.
    שאלותי הן האם חייבים במס שבח, היטל השבחה, מס רכישה או כל מס שהוא וכן מע״מ על החיזוק של הבניין. תודה מראש. בברכה יוסי

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      במידה והגשתם בקשה וקיבלתם היתר לפי תמ”א 38.1 ולא לפי תב”ע לא אמורה להיווצר חבות בהיטל השבחה. יותר מזה, לא הייתם מקבלים היתר ללא תשלום היטל השבחה אם לדעת הרשות המקומית הייתם חייבים בו.

      לגבי מיסוי מקרקעין, לכאורה, לא מדובר כאן במכירת זכויות כלל אלא הדיירים הזמינו שירותי בניה על הקרקע שיש להם זכויות בניה בה לפי תמ”א 38.1. לכן, כל הפטורים שמוקנים לפי תמ”א 38 אמורים להיות תקפים במידה ועמדתם בדרישות אותה תוכנית. יחד עם זאת, כן קיימת כאן חשיפה מיסויית בגלל שחלוקה בדירות החדשות אינה פרופורציונלית לבעלות בקרקע ערב הפרוייקט. מומלץ לפנות לייעוץ ספציפי אצל מומחה מיסוי מקרקעין לניתוח המצב והגשת דיווח מתאים לרשויות המס.

  39. שמואל
    שמואל says:

    בפרויקט תמ”א 38/2 קבלן מציע לנו תוספת של 25 מ”ר , מרפסת של 14 מ”ר, וחניה תת קרקעית חדשה במקום חניה מקורה בקומת הקרקע.
    יש לציין שאין לי אפשרות לנצל פטורים אישים.
    אמנם הקבלן אמור לממן את המיסוי, אך האם יהיה צורך לשלם מס שבח על המרפסת והחניה ?

    הגב
  40. יוסי
    יוסי says:

    שלום,
    מבקשים לבצע תמא 38/2 בשני בניינים סמוכים בשתי חלקות נפרדו. באחד הבניינים הגג מוצמד לדירות שבקומה העליונה (ובנוי חדר בהיתר). בבניין השני אין הצמדות של הגג.
    היזם אינו מעוניין להכנס לתהליך של איחוד וחלוקה (זמן, צורך הקצאת שימושים ציבוריים וכד’).
    האם ניתן לנייד את זכויות אחד מהדיירים בבניין א’ לקבלת דירת התמורה בבניין ב’ בתנאי תמא 38 כאשר היקף דירת התמורה אינה חורגת מההטבות שבתמא?

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ' (כלכלן, EMBA)
      רו"ח גנדי גורביץ' (כלכלן, EMBA) says:

      לסיטואציה המתוארת יש 2 אספקטים: מסחרי ומיסוי. בפן המסחרי – זה הסכם בין יזם לדיירים וכאן הכל אפשרי כל עוד סוכם. מבחינה מיסוית במידה ו-2 בניינים יחד יוגדרו כפרוייקט אחד כלפי רשות המיסים – אז סביר שלא תהיינה השלכות מס נוספות רק עקב קבלת דירה בבניין הסמוך. במידה ורשות המיסים לא תקבל את הטענה שמדובר בפרוייקט אחד – ככל הנראה צפויות השלכות מס.

  41. ליאור
    ליאור says:

    שלום!
    אם הדיירים עצמם הם היזמים שלפרויקט תמא פינוי בינוי אילו מיסים חלים עליהם?
    אשמח לתמצות כללי או להפניה לכתבה מפורטת. תודה

    הגב
    • רו"ח גנדי גורביץ' (כלכלן, EMBA)
      רו"ח גנדי גורביץ' (כלכלן, EMBA) says:

      אם הדיירים עצמם פועלים כיזמים, כלומר, מוכרים את הדירות החדשות – המיסוי לא יהיה שונה בהרבה מהמצב הרגיל כאשר יזם עושה זאת. ההבדל העיקרי שלא יחול על הדיירים מס רכישה על רכישת זכויות בניה כי הן, בעצם, שייכות להם.

  42. אריאל
    אריאל says:

    שלום,
    אני מוכר דירה כרגע שיש לה את כל האישור של תמ”א 38,
    עולים על הקרקע תוך חודש וקצת.

    שווי הדירה לפני כחודשיים היה 1.5 מליון.
    אך לאחר התמ”א שוייה יהיה 2.1 מ (אולי קצת פחות).

    מכירה בשלב כזה היא תהיה בעייתית.
    האם מכירת הדירה על זכויותיה במחיר הגבוהה משוויה כעת תחייב במס שבח רגיל או מופחת?

    מה הדרך לצאת מזה?

    הגב
    • צוות אפיקים 38
      צוות אפיקים 38 says:

      לפי השאלה אפשר להבין שהתקבל כבר היתר בניה. כנראה היזם גם דיווח כבר לרשויות המס על עסקת תמ”א ושימוש בפטורים. אם זה המצב, אזי עסקת מכירה ליזם נכנסה לתוקף ונמכרת כעת דירה חלופית. על מנת שפטור תמ”א 38 יהיה סופי הבניין החדש אמור להיבנות. היות ותנאי זה לא מתקיים כרגע אזי הפטור לא יחול על הדירה הזאת. ללא נתונים נוספים לא ניתן להרחיב. מומלץ לפנות לייעוץ מיסוי ספציפי שמסגרתו ייבחנו הוראות ההסכם עם היזם והפטורים האישיים שיש לך.

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *