מהו דוח אפס - ומה השוני בין דוח 0 בפרויקט רגיל לפרויקט תמ"א 38?

דוח אפס ונושאים ייחודיים בתמ”א 38

אז מי אתה דוח אפס? ומה השוני בין דוח 0 בפרויקטים רגילים לפרויקטים מסוג תמ”א 38?

במידה ואתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – “דוח אפס”.  נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו”ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום “חוק מכר דירות” או בשם הרשמי –  חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל”ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו”ח פיקוח מס’ אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. אבל, בד”כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו”ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו”ח 0.

מה הפרקים העיקריים שמופיעים בדוח אפס?

  1. מטרת חוות הדעתלבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו’), גישה שמאית להערכת השווי,  הסתייגויות שימוש.
  2. תיאור הפרויקטתיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.
  3. פרטי רישוםגוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו’.
  4. מצב משפטיאישור זכויות (בעלות, חכירה וכו’), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ”א 38).
  5. מקורות מידענסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.
  6. תיאור הסביבההעיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.
  7. תיאור החלקהשטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו’.
  8. מצב תכנוניתיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).
  9. מודל תכנוני מוצעהיתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.
  10. שיקולים ועקרונותהזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו’.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקטתקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.

המטרה העיקרית של דו”ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.

לקבלת פורמט דוגמא לדוח 0 ישירות לתיבת המייל שלך:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

בדו”ח אפס תמ”א 38 קיימים נושאים ייחודיים שמבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים

  1. מטרת חוות הדעת – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  2. תיאור הפרויקט – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  3. פרטי רישום – דומה לדוח 0 רגיל.
  4. מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד”כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע”י החוק) ליחידה רישומית בבניין.
  5. מקורות מידע – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  6. תיאור הסביבה – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  7. תיאור החלקה – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  8. מצב תכנוני – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  9. מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב”ע מקומית, לפי תמ”א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו’).
  10. שיקולים ועקרונות – דומה לדו”ח 0 רגיל.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ”ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו’.
לקריאה נוספת : מחשבון תמ”א 38 – כלי לבחינת כדאיות כלכלית לפרויקט תמא, תמ”א 38 1

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע”י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

שתף/י את המאמר
Facebook
WhatsApp
Twitter
Email
2 תגובות
  1. מני מאור
    מני מאור says:

    המון תודה על האינפורמציה וגם על דוח אפס המצורף.
    רציתי לשאול איך אתם יודעים אם שמאי מסוים נמצא ברשימה של בנק כזה או אחר. רב תודות.

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      היי מני,
      אינני מכיר דרך רשמית לעשות זאת,
      לעוסקים בתחום יש רשימות מעודכנות אך לא ניתן להשיגם באופן פורמאלי. וכמובן שהם מתעדכנות לעתים.
      אם אינך סומך על השמאי כמובן שניתן להחתימו על הצהרה

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *