המאמר הנ"ל נוגע באחת הסוגיות הכי לא מתוקשרות בתחום התמ"א 38, הלוא הוא ה"טיימינג".
למרות שאיש לפנינו לא הרים את הכפפה, ואחרי אינספור מקרים בהם ניהלו הדיירים מו"מ עיקש מול היזמים, וגילו לתדהמתם שהעסקה איננה רלוונטית, החלטנו לחשוף בפניכם את הפרמטר השקט שאינו נלקח בשיקולי הדעת של דיירים רבים – הטיימינג בעינינו הוא "הרוצח השקט" של עסקאות התמ"א 38.
צירוף בלתי נתפס של התניות
שלל גורמים בעלי אינטרסים מנוגדים יוצרים את אחת העסקאות הטעונות והמסובכות שנוצרו אי פעם, לראיה שימו לב לנתונים חסרי הפרופורציה – עפ"י מנהל התכנון ניתנו 430 היתרים בשנת 2015, לפרויקטים מסוג תמ"א 38, הנתון המאכזב צפוי להיוותר על כנו גם בסיכום 2016 ואולם, בגזרת היזמים אנו עדים לתנופה חסרת תקדים של למעלה מ-1,000 יזמים, שלא לדבר על עורכי בקשות, יועצים, קבלנים, ונותני שירותים שמתווספים לזרם ההתחדשות העירונית כמוצאי שלל רב.
ובחזרה להבשלת התנאים להתממשות עסקת תמ"א 38 – בואו נמנה באופן חלקי את אותם תנאים / אילוצים –
צריך שהפרויקט יתאים מבחינה הנדסית ותכנונית, כמובן להכניס את כל ההגבלות ואילוצי הדיירים ולקבל עסקה ראויה מבחינה כלכלית. הדיירים צריכים להסכים בינם לבין עצמם, ולבחור יזם שידע לקדם את שלבי התכנון/רישוי, לקבל ליווי בנקאי, להתחיל לבנות (וגם לסיים). צריך כמובן עו"ד מנוסה שידע לקדם את המו"מ- לעמוד על זכויות הדיירים לצד עריכת הסכם המאפשר פרויקט. נצטרך לקבל את ברכתה ותמיכתה של הועדה המקומית לקיום הפרויקט, לאחר מכן לעבור את מסוכת ההתנגדויות מבפנים ומבחוץ. מעבר לכל זה, נקווה שלא יהיו שינויי תכנון מצד הרשויות אשר יהפכו את הפרויקט לחסר כדאיות כלכלית ועוד ועוד.
כל האמור כמובן צריך שיתרחש ברצף מתוזמן ובפרקי זמן סבירים. מכוח כל אחד מהתהליכים להכשיל את הפרויקט. ברור לנו שבכל עסקה ישנו אלמנט מסוים של מזל, אך לשיטתנו עדיף להסתמך על תהליך מובנה ומושכל ולא על מזל ואינטואיציות.
הזמן עובד נגדכם
ציר הזמן מלמד אותנו, כי במרוצת השנים זכויות הבנייה העודפות, אשר הפכו את פרויקטי תמ"א 38 מפרויקטים של חיזוק נגד רעידות אדמה לפרויקטי נדל"ן מצטמצמות. מגרשים רבים בהם היו זכויות בנייה אשר מוקנות לדיירים עפ"י תכניות תקפות נמצאים במגמת צמצום, והפיכת הפרויקט ככדאי עפ"י מידת רווח ריאלית ולא יותר. העיריות אשר אינן "המרוויחות הגדולות" בסיפור ההתחדשות העירונית צמצמו לאורך השנים גם את רמות הצפיפות המותרות, והחליטו במקרים מסוימים, לאחר התערבות אופוזיציה חזקה למתן את השימוש בתשתיות הקיימות. כמו כן, ניתן לזהות מגמה כי אזורים שהזדקקו לדחיפה קיבלו קומה נוספת, אך בד בבד באזורים רבים הוגבלה הבנייה, אושרו תכניות בניין עיר, הוגדרה מדיניות, הופעלו סעיפים 77-78 ועוד על מנת להגביל את הבנייה לפי שיקול דעת הוועדה המקומית והרשות אשר מפעילות בקרה קפדנית על הפרויקטים.
בנוסף לכך, ישנה סברה רווחת, התומכת את האמור לעיל, כי בשכונות בהם מבוצעים מגה פרויקטים, להבדיל ממה שנהוג לחשוב, הסיכוי של השכנים של אותו פרויקט לקדם התחדשות עירונית קטן משמעותית, או לפחות מתארך משמעותית, מהטעם של צפיפות ועומס על תשתיות קיימות.
חוסר הוודאות התכנונית עדיין מרחף מעל אזורי ביקוש רבים, אנו עוד רחוקים מרגיעה – הקערה לא תתהפך על פיה מחר מחרתיים ופרויקטים אשר הושקעו בהם שעות עבודה רבות יהפכו ללא רלוונטיים ללא כל תמורה על העבודה.
חשוב להדגיש כי המדינה תיקנה מספר חוקים המקלים על הוצאות הפרויקט במטרה להפכו לכלכלי יותר כגון מע"מ אפס על הבנייה לדיירים. חוק הרשות הממשלתית , ותיקון 4 לתמ"א 38 אשר יבוא עלינו לטובה.
מהו הטיימינג המושלם ליציאה לפרויקט תמ"א 38? מתי להתקדם עם יזם? מתי לחתום על הסכם?
ההנחה הרווחת בקרב דיירים הינה שאם כבר קיבלנו מהיזם הצעה כזאת או אחרת וודאי מחר בבוקר או בעוד שנה נצליח לשדרג את ההצעה הזו – טעות. הסברה כי כל דייר בבניין הוא יועץ מאומת הנדל"ן (עשינו אקזיט לאומת הסטארט-אפ) היא טעות.
פרויקטי תמ"א 38 נמצאים על הסקאלה שבין הסיכוי לסיכון. חוסר הוודאות התכנונית המרחפת, השינויים החלים בענף ואי הידיעה האם בסופו של יום יושג הרוב הדרוש (המיוחל…) להוצאת הפרויקט לפועל מציבים את כולנו על הסקאלה הזו, היזם, עורכי הדין, האדריכל, מקדמי הפרויקט והדיירים, כולם שטים על אותה סירה. על מנת שהפרויקט יקרה צריך לדעת לזהות את המומנטום הנכון.
את המומנטום הנכון ניתן לזהות רק כאשר רואים תמונה רחבה ומחזיקים בכל הנתונים ממבט על. כאשר נמצאים מעל הפרויקט ולא מתוך ראייתו הצרה של הדייר הבודד. לשם השוואה כללית – בידי מנהל החברה מכלול נתונים אשר לא נמצאים אצל אחד העובדים (מבלי להיכנס לסגנונות ניהול וכמובן מתן ביטוי לכל דייר בפרויקט).
דוגמאות לדיירים שפספסו את הרכבת
להלן מספר דוגמאות ממשיות של דיירים שלא ידעו לקרוא את המפה:
מגרש ברמת גן הנמצא ליד שכונת בורוכוב אשר הוחלט לשמר את מרקמה נהפך ללא רלוונטי לפרויקט, הן להריסה ובנייה והן לחיזוק, בשל תכנית חדשה שחלה עליו. לו היו הדיירים מזהים את התהליכים המתרחשים היו חותמים על הסכם מצויין בעבורם דאז ומצליחים לקיים את הפרויקט. היום כאמור הרכבת עזבה מבחינתם את התחנה והם נותרו עם תחושת החמצה.
מגרש בגבעתיים אשר לאחרונה הוחלט עפ"י סעיפים 77-78 כי במקום 6 קומות הוא יוכל להגיע לגובה של 5 קומות בלבד. החלטה זו הינה דרמטית עבור הדיירים אשר עתה לא יוכלו לקיים פרויקט הריסה ובנייה אלא "רק" פרויקט חיזוק. מבחינת הדיירים לקחו להם את היתרונות של פרויקט הריסה ובנייה והותירו אותם עם המגרעות של פרויקט חיזוק.
מגרש בראשון לציון אשר הדיירים לקחו אחריות וקידמו פרויקט בכל מרצם נוכחים לדעת היום כי העירייה מתכננת הגבלה על הבנייה במרכז העיר במסגרת תמ"א 38 והפרויקט כפי שקודם יורד לטמיון. במקרה זה יש להתחיל את התהליך מחדש ונקווה שנציגות הדיירים תתגבר על מפח הנפש וימצא היזם הנכון לעסקת ניוד הזכויות של המגרש.
מגרש נוסף בעיר רמת גן בו נערך הסכם עפ"י הפרשנות המרחיבה שהייתה מקובלת בעיר. הדיירים התמהמהו בלקיחת החלטה באשר לפרויקט כך שעד לחתימת 80% מהדיירים, הרוב הדרוש, חלפה מעל שנה. לאחרונה, עם כניסת תיקון 3א' לתמ"א 38 הפרויקט נעצר בשל זכויות בנייה נמוכות מבעבר.
חשוב לנו לציין שנתקלנו במקרים גם מהסוג השני – דיירים שהתמהמהו והרוויחו, למשל פרויקטים שלא צלחו את תכניות החיזוק והיום נכנסים למעגל הכדאיות להריסה ובניה. אף על פי זאת, ובראיה כוללת של שוק ההתחדשות, המלצתנו כמובן לממש את הפרויקט בצורה הנכונה כאן ועכשיו ולא לחכות לאפשר למומנטום לברוח.
תמ"א 38 רמת גן – חישוב צפיפות עדכני על קצה המזלג:
ובנימה יותר אופטימית
התגבשות פרויקט תמ"א 38 אינו צירוף מקרים ודורש התגייסות רבה מצד בעליי מקצוע ודיירים/נציגות פעילה. אז מה כדאי לעשות?
לקחת חברת מנהלת לפרויקטי תמ"א 38 כדי להבין את המגמות ואת "מאחורי הקלעים" של הענף. כדי לקבל ליווי מקצועי, משפטי ומסחרי, ולשמור על תמורות נאותות לדיירים.
לצאת לפרויקט כי ככל שעובר הזמן, היזמים הטובים והרציניים בוחרים לעצמם פרויקטים נבחרים וכדאי לכם להיות שם.
בשונה ממקרה "עדיף ציפור אחת ביד…" הזמן בו יכולנו להשביח את הנכס ולא השבחנו עולה לנו לא מעט.
כדאי לקום ולעשות. עכשיו זה הזמן הטוב ביותר. בהצלחה מכולנו.
