כך מיישמות ועדות התכנון את תיקון 3/א לתמ"א 38

שנה שלמה חלפה מאז הדרמה הגדולה, שהתחוללה בזירת תמ"א 38, עת המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ, הפך על פיה את מדיניות עוה"ד מיכה גדרון, יו"ר בדימוס של ועדת הערר המחוזית בת"א, בהחליטו להכתיב את חישוב זכויות הבנייה התמ"איות במסלול הריסה ובנייה מחדש על בסיס הקומה הטיפוסית הקיימת ולא התיאורטית.

במשך הזמן שחלף המתינו רבים מהיזמים לשיטת החישוב הסופית, שתתקבל ע"י מקבלי ההחלטות, עצרו הגשת בקשות להיתרי בנייה לרשויות המקומיות, נזהרו במתן הבטחות והתחייבויות לדיירים ונשאו תפילה חרישית להשבת המציאות היציבה על כנה.

ב- 20.11.16 אושר לבסוף תמ"א 38 תיקון 3 א בקבינט הדיור, ובו ברגע הופץ תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי בין כל העוסקים בתחום.

בתיקון 3/א הוחלט כי תוספת הזכויות התמ"איות תתבסס על שטח הקומה הטיפוסית הקיימת שתורחב ב- 13 מ"ר לכל יחה"ד שבה, כולל תוספת של 1.5 עבור בניינים בני קומה אחת, 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, 3 עבור בניינים בני 3 קומות ו- 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות. בנוסף תינתן תוספת בסך 13 מ"ר עבור כל יחה"ד הקיימות. קומת קרקע חלקית תובא במניין הקומות באם השטח הקיים בה עולה על 50% משטח הקומה הטיפוסית. באם הוא מופחת מ- 50% יינתן שטח נוסף בגין סגירת הקומה המפולשת בסך ההפרש בין הקומה הטיפוסית המורחבת לבין השטח הבנוי בקומת הקרקע המפולשת. שטח בסך 12 מ"ר לממ"ד יוכפל במס' כלל יחה"ד שתיבנינה בבניין. על הזכויות התמ"איות תתווספנה הזכויות התב"עיות והקלות כמותיות.

הגורם המקצועי החשוב ביותר, שעליו מסתמך כל יזם בהתחילו מיזם נדל"ן חדש, הוא האדריכל

האדריכל הוא זה המשמש כמתווך מקצועי בין מחלקת/אגף ההנדסה ברשות המקומית לבין היזם. תפקידו ללקט נתוני מפתח תכנוניים מתוך תכנית המתאר העירונית, התב"עות החלות במקום, תמ"א 38 תיקון 3 נוסח סופי, חוק התכנון והבנייה ועקרונות המדיניות העירונית.

לאחר שליקט בקפידה את כל הנתונים, הוא עמל על הנפקת דו"ח זכויות הבנייה. על בסיס דו"ח זה יכין השמאי של היזם דו"ח אפס. אם עולה מדו"ח זה רווח יזמי החוצה את 20% יוצא היזם לדרך הארוכה, המתחילה בהחתמת דיירי הבניין ומסתיימת בקבלת טופס 4 של הבניין החדש.

בעידן של אי יציבות וחוסר ודאות בשיטת חישוב הזכויות, נוצר בלבול ברשויות המקומיות, במשרדי האדריכלים ומכאן בחברות הנדל"ן היזמיות והקבלניות המושלך ישירות לדיירים הקיימים.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

בערי גוש דן מובילה גבעתיים בתחושת הבלבול ובמדיניות המשתנה חדשות לבקרים

בשנה האחרונה הוקפאו בעיר מיזמי נדל"ן בשלושת הערוצים : מתחמי פינוי-בינוי, מיזמי עיבוי-בינוי 38 ומיזמי הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38. שיטת חישוב הזכויות השתנתה שוב ושוב, בקשות להיתרי בנייה נתקלו בסירוב בוועדה המקומית והתושבים, היזמים והאדריכלים עמדו מול שוקת שבורה.

כיום עומדת הוועדה המקומית לפני בחירת חלופה אחת מתוך 6 חלופות שהוכנו לתכנית המתאר העירונית ע"י משרדה של האדריכלית נעמה מליס. בינתיים, הוחלט על הפעלת סעיף 78 על העיר כולה, בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38, הופץ לקהל המתכננים נספח תשריט נפחי בנייה המתייחסים לרשת הרחובות העירונית בכיוון דרום-צפון ומזרח-מערב ולמרחק הנתון בין קווי המגרשים הקדמיים משתי גדות הרחוב.

מס' הקומות המותר ע"פ נספח זה נע בין 5 לבין 8 קומות, לרבות קומת קרקע וקומת גג חלקית. תשריט נפחים זה מותיר בניינים רבים ללא אפשרות להתחדש בהליך הריסה ובנייה מחדש, שכן אינו מאפשר מפתח המרה ולו של 1:2.5 בין כמות יחה"ד הקיימות לבין יחה"ד החדשות.

כעת נותר לבדוק פרטנית בכל מיזם את היתכנות הקומבינציה בין יישום תמ א 38 תיקון 3 א לבין נספח תשריט נפחי הבניה.

העיר הרצליה מובילה בתחום ההתחדשות העירונית

הרצליה התחדשה בשנת 2013 בתכנית המפורטת לחיזוק מבנים מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 – הר/2213 והיום נחשבת כמובילה בתחום ההתחדשות העירונית. לא זאת בלבד, שערכי הקרקע עלו בעיר וכמעט ומשתווים היום למקביליהם במטרופולין התל אביבי, אלא שהתנהלות מחלקת ההנדסה בעיר בשת"פ מלא עם ראש העיר לצד הקמת מחלקה מיוחדת להתחדשות עירונית הניבה כללים ברורים.

נקבעה חלוקה לאזורי תכנון, המבחינים בין אלה המיועדים להליך עיבוי-בינוי, לבין אלה המיועדים להריסה ולבנייה מחדש לבין אלה המיועדים למתחמי פינוי-בינוי רחבי היקף.

כל אדריכל הפונה לרשות המקומית מקבל פרוטוקול פרה-רולינג ומבין היטב את אשר ניתן לבצע במגרש שאותו הוא מתכנן. התנהלות הרשות המקומית והר/2213 מייתרת לחלוטין את תמ"א 38 תיקון 3 א ברחבי העיר.

עקרונית, בניין העובר הליך עיבוי-בינוי נהנה מתוספת 2.5 קומות נוספות על גג המבנה הקיים ומסגירת הקומה המפולשת וזוכה בתוספת 3.5 קומות באם יעבור הליך הריסה ובנייה מחדש.

איך מתייחסת ר"ג לתיקון 3 א בתמ"א 38 ?

התמ"א 38 רמת גן עברה טלטלה קשה מאז החלטת ועדת הערר המחוזית בת"א בעניין חורגין 15.

ב- 13.2.16 פורסם באתר האינטרנט העירוני מסמך הנחיות לחישוב הצפיפות במגרש ולחישוב זכויות הבנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38.

התכנית ג/53 שהרשות המקומית ניסתה לקדם מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר הופקדה ביולי 2014, נתקלה בשפע התנגדויות, ולכן מינתה הוועדה המקומית את החוקרת האדריכלית מרים ארז ולצדה את השמאית לבנה אשד שתגשנה לוועדה את המלצותיהן.

ביוני 2016 ניתנו ההמלצות, אשר כללו הקטנת צפיפות יחה"ד במגרש, הצרת קווי הבניה, הורדת המכפילים במפת המכפילים.

השינויים שהוצעו גרמו לביטול עסקאות רבות, שנחתמו קודם לכן, וכללי המשחק השתנו.

הוועדה המקומית תאמץ מעתה את תיקון 3א החדש, וציבור האדריכלים ממתין לקביעת צפיפות יחה"ד לדונם – סעיף שעליו חלוקים יו"ר הוועדה המקומית, עוה"ד אביבית מאור נמרודי וחבר המועצה וחבר הוועדה המקומית עו"ד רועי ברזילי.

אדריכלים ויזמים רבים המתינו להחלטה הסופית, ורבים מהם לא הגישו לאחרונה בקשות להיתר בנייה. כיום כל דו"חות ההיתכנות שנבנו ע"פ המסמך מפברואר 2016 מתעדכנים במשרדי האדריכלים ע"פ תיקון 3א' לתמ"א 38.

תמ"א 38 תיקון 3 א , כיצד מיישמות ועדות התכנון

כיצד מתייחסת מדינת תל אביב לתיקון 3/א לתמ"א 38 ?

תל אביב המתנהלת מאז לידת התמ"א ב- 2005 בכללי משחק עצמאיים ומתווה לעצמה מדיניות משלה, מקדמת זה 8 שנים את תכנית המתאר החדשה תא/5000.

התכנית שהוכנה בקפידה ומסדירה את כל אזורי המגורים, התעסוקה, המסחר והשטחים הציבוריים ברחבי העיר, קובעת נפחים, גבהים, ומקדם רח"ק לכל אזור ואזור.

במקביל מתקרבת היום תל אביב לקבלת תוקף לתקנון הסופי של תכנית הרבעים – רובע 3 ורובע 4, וכבר הפיצה מסמך מנחה בכל הנוגע ליישום הוראות תמ"א 38 במסלול עיבוי-בינוי והריסה ובנייה מחדש בכל רחבי העיר.

עם ביטול הליך הפרה-רולינג, העירייה מקשה מאוד על מתן ייעוץ ראשוני מקצועי ליזמים ולאדריכלים, והם נאלצים להמתין זמן רב לתיקי המידע. קושי נוסף הוא עקב הפעלת הליך הרישוי המקוון המאלץ יזמים לפתור את תכנון הבניין מול כל צוות יועציו בתחומי ההנדסה השונים כבר עם הגשת הגרמושקה הראשונית מבלי לדעת עקרונית, באם תאושר בסופו של דבר. על אף זאת, יש לציין שעת"א דאגה להעלות לרשת האינטרנט את כל מסמכי המדיניות שלה ותומכת יומיומית במשתמשי המערכת המקוונת.

גם תל אביב, דומה שתייתר לחלוטין את תיקון 3 א ותנצל את הסמכויות הנרחבות שהוא מקנה לרשות המקומית להחליט כיצד ליישם את הוראותיו במסלול הריסה ובנייה מחדש.

 

לסיכומו של עניין, לא קלים הם חייו של אדריכל, העוסק בהתחדשות עירונית לרבות ארבעת מסלוליה : שימור מבנים, עיבוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 3 א ומתחמי פינוי-בינוי מכוח חוק פינוי-בינוי.

היות שהאדריכל הוא זה המוביל את הליך ההתחדשות העירונית באמצעות חישוב הזכויות ותכנון הבניין ו/או המתחם האורבני, הרי שנהירות ובהירות הנתונים שעליהם הוא מסתמך, חיוניות לאין שיעור, וכל תמורה על ציר הזמן בזכויות הבנייה ובצפיפות יחה"ד המותרות לבנייה, משנה בכל פעם מחדש את היתכנות המיזם, וגורמת לאובדן זמן והפסד כספי הן לאדריכל והן ליזם תוך ערעור יציבות מערכת היחסים עם הדיירים.

אדריכלית עדנה מור הינה יו"ר איגוד האדריכלים ומתכנני הערים ב"ארגון המהנדסים והאדריכלים העצמאיים בישראל" ובעלת משרד "עדנה מור – אדריכלות ובינוי ערים".

יש לכם שאלה ? תוכלו לרשום ממש כאן מתחת, לקבל תשובה מקצועית.

 

16 תגובות
  1. רונן
    רונן says:

    אם כן האם יש הערכה מתי רמת גן תוציא הנחיות ברורות שיאפשרו לקדם פרויקטים. מן המאמר עולה שנשאר פתוח נושא הצפיפות לדונם האם זה הנושא היחיד שנשאר פתוח ?

    הגב
    • טל בן עזרא
      טל בן עזרא says:

      תכנית רג/מק/340/ג/53 עדיין לא אושרה אך ניתן להסתמך על תמ"א 38 תיקון 3 א. אמנם עדיין אין הנחיות תכנון וודאיות וסופיות אך נכון להתחיל תהליך התגבשות ויצירת קשר עם יזמים. העבר מלמד אותנו כי בתמ"א 38 יכולות להתחולל תמורות נוספות.

  2. פני אברגיל
    פני אברגיל says:

    האם יש זכות לעו"ד הדיירים להחתים את הדיירים לוותר על כל זכויות הבנייה מטעם כל הטעמים והשמות שיבואו אחרי החתימה: אם זה תב"ע תמ"א או כל תוכנית שעלולה להיקרא מכל טעם אחר.
    ובמיוחד שהעו"ד מודע לכך שאין שמאי ואין מדידה של הדירות הקיימות כי ( נתווספו בינתיים מרפסות) . וגם הטאבו לא מתאים כלל למצב הקיים של הבניין .
    האם עו"ד של הדיירים נוהג בהגינות לזרז את הדיירים לחתום בבר בחודש אוקטובר 2016 כל עוד שהו בוודאי מודע שעדיין אין תוקף לתוכנייות של רובע 3+4 .
    ודיירים שקוראים באינטרנט את כל הפחד של " המפקחת" אחרי חתימה של 80 % מתחילים הם לבזבז כסף לעורכי דין ולשמאים ולמודדים על מנת להבין מה באמת תהייה תמורה מוצדקת על מנת לקבל את הכפייה של אותו עו"ד שבעצם היייה אמור לשמור אינטרסים של הדיירים ולדאוג שכן התוכניות לדירות התמורה יהיו בצורה מוצדקת לאחר , לפחות מדידה של הקיים. ? .
    ישנם דיירים שלא רוצים לסחוט את היזם אבל מעוניינים בצדק לתמורה לאחר ששמרו על הנכס שלהם במשך 40 שנה . למה שיבוא יזם שינשל את הזכויות של הדיירים כל עוד שלא ידוע מה באמת הן הזכויות לפי העירייה . כל עוד שאין תוקף לתוכניות אין לאף עו"ד שמכבד את עצמו את הזכות לחייב דייר לחתום על הסכם. כי בכך העו"ד עצמו יוצר מפח נפש והתעלות בזכויות הקניין של דייר שרוצה להבין מה באמת הזכויות שלו לאחר שהחזיק בנכס שלו 40 שנה . בינתיים זה עורכי דין של אוספי החתימות הם "סוחטי הקניין " . "ואוי לבונה ביתו ללא צדק ."…. ובמיוחד ניצול דיירים תמימים אשר כלל לא בקיאים . תודה רבה לאתר הזה ולעורך המאמר

    הגב
    • מוטי בן ששון
      מוטי בן ששון says:

      חשוב ביותר לקדם פרויקט עם אנשי מקצוע שסומכים ובוטחים בהם ואדרבה לגבי עורך דין הדיירים. העלאת סוגיות הקשורות למו"מ מסחרי ומשפטי ולשם כך על הדיירים להיות מיוצגים ומלווים על ידי אנשי מקצוע.

  3. שלומי
    שלומי says:

    שלום

    הכתבה קצת מטעה בניסוח שלה , לא נכון להגיד שהזכויות יגדלו פי אלא צריך להגיד יגדלו ב..

    "פי 2.5 עבור בניינים בני 2 קומות, פי 3.5 עבור בניינים בני 3 קומות ופי 3.5 עבור בניינים בני 4 קומות" נשמע מזה כאילו לבניין בן 3 קומות מותר לבנות עכשיו 10.5 קומות

    לדעתי יותר נכון לרשום :

    לבניין בן 2 קומות יתווספו 2.5 קומות, בניין בן 3 קומות יוגדל ב-3 קומות נוספות ובניין בן 4 קומות ויותר יזכה ב-3.5 קומות

    הגב
    • טל בן עזרא
      טל בן עזרא says:

      תמ"א 38 הינה תכנית ארצית אשר מאפשרת לכל וועדה שיקול דעת באשר לתכנון בגבולותיה. עקרונית תכנית ארצית אינה יכולה להתאים לכל שכונה ושכונה בארץ השונות במאפייניהם ועל הוועדות המקומיות לפעול על פי רוח התכנית הבאה לקדם פרויקטי חיזוק נגד רעידת אדמה בישראל.

    • טל בן עזרא
      טל בן עזרא says:

      תיקון 3א' מאפשר ניצול כל הזכויות התב"עיות אך יש להמתין לתגובת מדיניות לאופן ניצול הזכויות.

  4. אידה
    אידה says:

    הנני תושבת רמת גן והבקשה שלנו הוגשה כבר לעירית רמת גן, אך "נתקעה" ככל האחרים. אני מבקשת לברר, עפ"י ההחלטה האחרונה – כמה דירות יכולות להיות בבנין, שכרגע יש בו 6 דירות בלבד. הבנין בן 3 קומות. בנוסף, האם ההחלטה שניתנה בקבינט הנה סופית ועל פיה יישק דבר? האם לא צפויות עוד "הפתעות"?

    הגב
  5. אילן פיזנטי
    אילן פיזנטי says:

    שלום! האם קומת עמודים נחשבת לקומה לצורך חישוב התוספת? האם התוספת שאושרה לבניין 4 קומות היא 3.5 קומות נוספות? או פי 3.5 שזה 14 קומות לפי החישוב המופיע כאן בתחילת המאמר? תודה !!!

    הגב
  6. אורן
    אורן says:

    שלום.השאלה שלי היא כזאת.
    אני עברתי וועדה מקומית בחולון 9.8.2016 לאישור היתר בניה מכח התב"ע והתמ"א.היום אני נמצא בהתנגדות דיירים וממתין לוועדת ערר.
    האם תיקון 3 א" לתמ"א צימצום שטחים יחול גם עלי .וכמה מאות כמוני נמצאים במצב כזה יכול להיות אנשים שהשקיעו מאות אלפי שקלים
    ישנו להם תוכנית למרות שהרשות המקומית אישרה.חוק תיכנון ובניה זה חוק כמו מס הכנסה ביטוח לאומי מילואים .כדי לקנות מגרש נבדקות זכויות הבניה
    איך אפשר לבוא ולשנות גם עצרו את תנופת הבניה וגם יפשיטו רגל את האנשים מה זה הפקירות.אין הוראות מעבר של כל אלה שעברו ישארו באותו מצב.

    הגב
    • טל בן עזרא
      טל בן עזרא says:

      במקרים רבים וועדת ערר נוהגת ב"דרך המצמצמת" ולא ב"בדרך המרחיבה". יתכן מצב בו מגרשים דומים יבקשו בקשות בנייה דומות אך במגרש ללא התנגדות שכנים הוועדה תאשר את הבקשה ובמגרש עם התנגדות שכנים אשר הגיע לדיון בוועדת ערר יאושרו זכויות הנייה פחותות. בהצלחה בדרככם.

  7. תמי
    תמי says:

    1. בבניין בן קומה אחת האם ניתן לישם את תמ"א 38 תיקון 3 א – תוספת של קומה וחצי על האחת שבפועל או ושועדת התכנון והבניה יכולה לאפשר הוספת קומה וחצי מעבר ל- 3 הקומות המותרות ב"תוכנית המתאר המאושרת"?
    2. אופי השכונה הוא של בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים ואין בתים העולים על שלוש קומות. הגובה המותר הינו 11 מ' וועדת התכנון והבניה מאפשרת 14.40 מ' ברום הגג. העיריה מורה ללמבקשים לבנות כיסוי גג רעפים משופע על פני כל שטח הגג, כשהם טוענים שכך לא יפגעו בצביון השכונה. האם זהו ניסיון להיחלץ מסטיה ניכרת והאם ועדת ערר תקבל טענה זאת?
    3. בבקשה קודמת באותו מבנה הועדה סרבה לאשר 4 יחידות דיור. כיצד המגישים מבקשים כעת את אישורן של 7 והועדה מאשרת 6
    יחידות דיור?
    המון תודה

    הגב
    • טל בן עזרא
      טל בן עזרא says:

      בבניין בן קומה אחת האם ניתן לישם תמ"א 38 3 א – תוספת של קומה וחצי על האחת שבפועל או ושועדת התכנון והבניה יכולה לאפשר הוספת קומה וחצי מעבר ל- 3 הקומות המותרות ב"תוכנית המתאר המאושרת"?

      תמ"א 38 3א' מאפשר פרויקט חיזוק המבנה נגד רעידת אדמה במסלול של הריסה ובנייה (במידה והתכנית החלה מאפשרת בנייה של 400 מ"ר), כאשר ניתן לנצל את מלוא הזכויות הקיימות במגרש (גם אם הן לא בנויות) ולהוסיף עוד 1.5 קומה. יחד עם זאת יש לזכור כי זו תכנית ארצית וכל וועדה רשאית להתנות את אופן ניצול הזכויות בהתאם לשיקולה.

      2. אופי השכונה הוא של בתים צמודי קרקע דו-משפחתיים ואין בתים העולים על שלוש קומות. הגובה המותר הינו 11 מ' וועדת התכנון והבניה מאפשרת 14.40 מ' ברום הגג. העיריה מורה למבקשים לבנות כיסוי גג רעפים משופע על פני כל שטח הגג, כשהם טוענים שכך לא יפגעו בצביון השכונה. האם זהו ניסיון להיחלץ מסטיה ניכרת והאם ועדת ערר תקבל טענה זאת?
      כפי שציינת אופי השכונה הוא בנייה נמוכה הכוללת גגות רעפים וככל הנראה התב"ע מגדירה שימוש בגגות רעפים לשמירה על ציביון השכונה. דבר מקובל ונפוץ מאוד.

      3. בבקשה קודמת באותו מבנה הועדה סירבה לאשר 4 יחידות דיור. כיצד המגישים מבקשים כעת את אישורן של 7 והועדה מאשרת 6 יחידות דיור?

      לא ניתן לענות על שאלה זו ללא התייחסות ספציפית לכתובת המגרש ולהבנת התהליכים שחלו בו.
      מוזמנת לפנות אלינו ונשתדל לעזור.

השאר תגובה

רוצה להצטרף לדיון?
הרגש חופשי לתרום!

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *