פרויקטים רבים מבוצעים ללא ליווי בנקאי של מוסד פיננסי מוכר. יזמים וקבלנים רבים לא מצליחים לקבל אישור ליווי בנקאי בתמא 38, לעתים מפאת היקף הפרויקט ולעתים בכדי לחסוך את עלויות הליווי הבנקאי.
חוק המכר (הבטחת השקעות) אינו מכריח את היזם לממן את הפרויקט בעזרת בנק, אלא מתווה חלופות לבטוחות עבור הרוכשים החדשים.
בשנים האחרונות אנו עדים לכמות חסרת תקדים של פרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי או מוסד פיננסי מוכר – יזמים שאינם מוכנים להתחייב לליווי בנקאי כתנאי מתלה בהסכם הפרויקט, או שאינם יכולים לעמוד בהתחייבות זו בשל כלכליות הפרויקט.
מדוע אתם חייבים ליווי בנקאי?
בפרויקט מסוג תמ"א 38, במסלול בנק מלווה, ידאג הבנק לבצע פיקוח פיננסי הכולל בקרה מיטבית אשר נועדה להבטיח בעיקר את כספי הבנק. כתוצאה מכך בעלי הקרקע נהנים מפיקוח איכותי המספק הבנק מלווה. נציין כי ישנם מוסדות פיננסיים נוספים המספקים פיקוח פיננסי מקצועי, אך כאשר מחליפים בנק מלווה במשקיע פרטי או קרן שאינה מקצועית הדיירים אינם מכוסים מבחינת בקרה פיננסית ובכך מסתכנים הרבה יותר.
מה כולל הפיקוח הפיננסי הבנקאי בפרויקטים המלווים ע"י הבנק?
- חשבון תקבולים סגור – רק אליו יופקדו כספי הרוכשים תוך מחוייבות היזם ובא כוחו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרויקט.
- בדיקה קפדנית של הסכמי המכר על כל נספחיו תוך התאמה להוראות הסכם התמ"א.
- בקרת תקבולים והצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
- מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, אורות אדומים, התראות ספקים בפרויקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
- בדיקת התקדמות בניה תוך שיוך העבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי התשלומים.
- חשבון תשלומים (הוצאות) סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לטובת הפרויקט הספציפי.
- זיהוי התשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרויקט הספציפי.
- מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
- ניתוח הנתונים הפיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
- הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
- איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
- פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ולפי שיקול דעת.
מה עושים אם לא ניתן לקבל ליווי בנקאי?
נהוג לחשוב כי פיקוח בניה בהתחדשות עירונית הינו פיקוח הנדסי גרידא, אך למעשה נדרשת ראיה יותר רחבה באספקטים הפיננסיים של הפרויקט כמתואר מעלה, ולעתים גם בבחירת יזם תוך ביצוע ניתוח איתנות פיננסים של יזם.
בתור מפקחי בניה העובדים עבור בעלי דירות בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי סגור, ביכולתנו לחקות את פעילות הבנק, בעזרת אנשי פיננסים, כלכלנים ורואי חשבון מנוסים, אנו מבקרים אחר התקדמות הפרויקט בפאן הפיננסי ובכך מספקים לכם בעלי הדירות – שקט נפשי ובטחון לאורך כל שלבי הפרויקט.
