דו"ח כלכלי לבדיקת כדאיות הפרויקט:
דו"ח בחינת כדאיות כלכלית מותאם לבעלי דירות בתחום פינוי בינוי המעוניינים להכיר לעומק את הפרויקט שלהם, ולאמוד בצורה מדויקת את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט הנבחן.
להבדיל מ- דו"ח אפס (דוח 0) שהנו דוח כלכלי המיועד לקבלת ליווי בנקאי בלבד, הדו"ח הנ"ל מיועד לבחינת התמורות עבור בעלי הדירות, הן בשלב בחינת היזמים, ניהול מכרז פינוי בינוי , או בשלבים מאוחרים יותר לאחר אישור התב"ע וקבלת החלטת ועדה.
דו"ח כלכלי לפרויקט פינוי בינוי מושתת על ניתוח זכויות, הבנת אפשרויות תכנון, הכרות עם מערכת סטטוטורית ומדיניות רשויות מקומיות – אלו הן אבני הדרך הראשוניות בקבלת תמונת מצב רחבה ועדכנית אודות כדאיות פרויקט פינוי בינוי.
הבחינה הכלכלית מבוצעת ע"י כלכלן הכיר מטעם אפיקים, מומחה בניתוח כלכלי של פרויקטי בניה למגורים, הניתוח יכול להיעשות בצורה של דו"ח מקיף או חוו"ד (Second Opinion) עבור דו"ח כלכלי שהוגש לבא כוח הדיירים לצורך בחינת התמורות.
לאורך שנות פעילותנו בחנו מאות פרויקטים מבחינה כלכלית, בכך סייענו לבעלי הדירות בהבנת אילוצי התכנון ומגבלות התקציב. ראיית התמונה הרחבה מאפשרת לגבש פרמטרים איכותיים לניהול מכרז ומיצוי תהליך בחירת היזם בצורה מקצועית.
שימוש בדו"ח אפס (דו"ח כלכלי) כתוצאה מפתיחה של תנאים מסחריים
בפרויקט התחדשות עירונית חותמים בעלי הקרקע על הסכם הפרויקט מול היזם הנבחר. לאחר מכן מתחיל הליך תכנוני הכולל לרוב אישור תב"ע בסמכות ועדה מחוזית – קבלת היתר הבניה ועמידת היזם בהתחייבויותיו מול בעלי הדירות מוטלת בספק ונתונה לשינויים רבים כתוצאה מהליכי רישוי מורכבים אשר עשויים לקחת מספר שנים.
לעתים אנו נתקלים במצבים בהם פונה היזם לבעלי הדירות ומבקש "לפתוח" את התנאים המסחריים, ולחתום על נספח מתקן להסכם הפינוי בינוי כתוצאה מאי יכולת לעמוד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות. במצב זה היזם מצוי בהפרה של תנאי ההסכם כתוצאה מאילוצים תכנוניים ותנאי שוק משתנים. באירוע מסוג זה מטרתנו לבחון את הדו"ח הכלכלי העדכני ולנהל מו"מ חדש לגבי היקף התמורות כתוצאה מהבנת סל הזכויות העדכני בפרויקט. נרצה להביא את הדו"ח הכלכלי למינימום הרווחיות האפשרית כדי להסב את כל יתרת התקציב עבור בעלי הדירות.
רוצים דו"ח ניתוח כלכלי לבניין שלכם?
בדו"ח ניתוח כלכלי יחושבו הפרמטרים הבאים
כללי:
- פרוט שטחים לבניה לפי סוגים
- פרוט פתרונות חניה לפי סוגים
- משך פרוייקט חזוי
- מדדים סטטיסטיים נבחרים
- סה"כ הכנסות צפויות
- סה"כ עלויות צפויות
- רווחיות צפוי בש"ח ובאחוזים מהעלות
- תמהיל דירות ביחידות דיור, במטרים ובש"ח
-
תקציב הפרוייקט על מרכיביו, תוך פירוט אומדני בסיס:
- קרקע
- כלליות
- בניה ישירה
- מימון
פרמטרים נוספים להתחייסות בדו"ח כדאיות תמ"א 38:
-
- חיזוק מבנה
- תוספת ממ"דים
- תוספת מרפסות
- שיפוץ לובי
- הוספת מעלית
- טיח פנים וחוץ
- החלפת חלונות
- החלפת דודי שמש וכדו'.
-
תוספות לבעלי דירות:
- בחינת המפרט הקיים ויכולת היזם לעמוד בהתחייבויותיו במסגרת תקציב הפרויקט.
- העמדת הצעה מקבילה מיזם נוסף.
- מתן הסברים לדיירים אודות ההבדלים בין ההצעות ומענה על שאלות.
