במאמר זה נשפוך מעט אור על נושא חישובי שטחים בדירות מגורים, בדגש על תמ"א 38.
קיימות מספר שיטות מדידה שונות, והן מספר הגדרות ומונחים בהם עושים שימוש גופים שונים.
למשל, שטח הדירה בנסח הטאבו לא תמיד יהיה תואם לשטח הדירה לצורך חישוב הארנונה ו/או לשטח הדירה הנוכחי.
אם כן, כיצד עלינו לנהוג בתור יזמים בבואנו לספק הצעה לדיירים בפרויקט תמ"א 38? או לחילופין, איך עלי לנהוג בתור דייר כדי להבטיח שתוספת הבנייה מחושבת כהלכה, ולוקחת בחשבון את השטח הנוכחי? מהי יחידת המדידה הקובעת? ואיך ניצור שפה משותפת?
מהו שטח הדירה
השיטה המכרעת אשר מגדירה באופן ברור את תחשיב המדידה, ואשר עליה ניתן לבסס כל הצעה או הגשה להיתר, נקבעה בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.
טופס זה מגדיר בסעיף 5 כי שטח הדירה הוא השטח הכלוא בתוך המצולע הנוצר ע"י הקווים העוברים על פניהם החיצוניים של קירות הדירה. בתוך זה מגדיר מהם קירות חוץ ומהו קיר משותף.
אנו ממליצים מאוד לקרוא ולהפנים את תוכן הטופס
אופן המדידה
אדריכלים מאוד אוהבים לעשות שימוש במדידה גראפית – גרמושקה, צילום של ההיתר והסקה של המטראג' הקיים. על-סמך מדידה זו נוטים יזמים רבים להציע את הצעתם לדיירים – הצעה אשר הינה פחות מדויקת, שכן קשה להעריך את שטח הדירות בפועל ללא מדידה פיזית.
במידה והובטח לדייר 25 מ"ר תוספת מכוח תמ"א 38/1, בעיני הדייר תוספת זו צריכה להיעשות מהבנוי (הקיים). גם כאשר הדייר חרג, או סגר מרפסת לפני מספר שנים, מבחינתו לא תתקבל כל צורת חישוב אחרת, שכן הוא לוקח את הבנוי הקיים כעובדה מוגמרת. מבחינה משפטית ההרחבה בוצעה באופן לא חוקי, אך השאלה הינה שאלה מסחרית ולכן נצטרך לספק לו את התוספת בערך מוחלט (תוספת על הקיים הנוכחי).
על כן, המדידה הנכונה והמדויקת ביותר תתאפשר בעזרת מודד לייזר המבקר פיזית בנכס ומודד דירה אחר דירה. כמובן בהתבסס על ההנחיות של צו המכר כאמור מעלה. לעניין עיתוי הבדיקה, מומלץ לעשותה כמובן בטרם הגשת ההצעה לדיירים.
גישת הביניים של חלק מהיזמים, אשר חוסכת בעלויות, היא מדידה של דירה טיפוסית וממנה השלכה לגבי שאר הדירות, אך ישנו כמובן סיכוי לפספס דירה אשר ביצעה הרחבה/חריגה.
אחת הבעיות איתן צריך להתמודד היזם בשלב המדידה הראשונית הינה בעיה פסיכולוגית גרידא. דיירים מסוימים נוטים להעריך את גודל הנכס שלהם ביתר, ובשל כך נוטים להרים גבה כאשר מבשרים להם את שטח הדירה האמתי שלהם.
לאחר הבנה מדויקת של הבנוי הקיים (על כל חריגותיו), קיימת שאלה מוניציפאלית, וזו האם החריגות המסוימות מוכרות ע"י הרשות המקומית (שכן אז אין מדובר בחריגות אלא בתוספות/סגירות מאושרות)? את התשובה יספקו היועצים השונים (לרוב האדריכל המתכן). ומכאן יוכל להציע היזם הצעה מושכלת לדיירים.
סטיות כבילות ומותרות
בצו המכר ישנה התייחסות לעניין הסטייה המותרת. בזמן ביצוע הבניה תיתכן סטייה של עד 2% במידות ועד 5% בכמויות (ברזים קרמיקה, עיצוב, ריצוף וכו'), שלא מזכה את רוכש הדירה בפיצוי.
שימו לב כי הסטיות המותרות בצו המכר נוגעות לשלב שבין היתר הבניה לבין התוצר הסופי.
אך בתמ"א 38 היזם מספק הצעה לדיירים הרבה לפני קבלת ההיתר, ולכן, בחוזה תמ"א 38 מול דיירים חייבת להיות התייחסות שונה ומוגדרת לשני פרקי זמן:
- האחד, ממועד חתימת הסכם עם הדיירים ועד ההיתר,
- והשני, ממתן ההיתר ועד התוצר הסופי.
הסיכוי לחריגה בין המובטח בחוזה לבין הזכויות שיינתנו ע"פ היתר הבניה, הינו גבוהה בהרבה מסיכויי החריגה בשלב הביצוע עצמו, ומכאן השוני המהותי בין שתי התקופות. למרבה הפלא, לא קיימת התייחסות לסוגיה חשובה זו מצד המחוקק. לכן, על הדיירים לנהוג ביתר תשומת לב לסטיות מותרות, סבירות ומקובלות, בשלב החוזי.
אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י חברת אפיקים 38 בע"מ ובכפוף לתנאי השימוש באתר.
אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.
